Творим совместную жизнь, или Как создать Экопоселение [Диана Лиф Кристиан] (fb2) читать онлайн

собраний, принятием односторонних мер без согласования с остальными членами общины или нарушением

внутренних договоренностей. Эти случаи будут рассмотрены в главах 17 и 18).

СФОКУСИРОВАННАЯ ВЛАСТЬ, РАСПРЕДЕЛЕННАЯ ВЛАСТЬ

Если община выбирает одного человека или рабочую группу для принятия определенных решений,

то речь идет о сфокусированной власти, подходящей для безотлагательных или требующих специальной

квалификации вопросов.

При принятии решений большинством голосов власть теоретически распределяется на всю общину.

Однако, в противоречивых вопросах, когда количество голосов раскалывается порядка 51 на 49 процентов,

половина группы имеет всю полноту власти, а другая половина не имеет ничего.

Консенсус (единогласие) – это групповой процесс принятия общих решений, при котором для

решения о каком-либо действии необходимо согласие всех присутствующих. Он основан на убеждении, что

каждый является носителем своего зерна истины Суть его в том, что каждому предоставляется возможность

и время высказаться и быть выслушанным. Если всё сделано правильно, то этот метод помогает

распределить власть на всю группу, в силу чего он является самым популярным у современных основателей

поселений.

ПОЧЕМУ ОБЩИНА КРУГ СЕЯТЕЛЕЙ ( SOWING CIRCLE ) ВЫБИРАЕТ КОНСЕНСУС

Вот пять причин, по которым основатели поселения Круг Сеятелей

(Оксидентальский Центр Экологии и Искусств) выбрали консенсус (как это

записано в одном из в документов поселения):

Консенсус (единогласный метод принятия решений) создает и укрепляет

доверие, сотрудничество и взаимоуважение между Партнерами (членами поселения),

потому что:

•

Повышает вероятность новых, лучших и более творческих решений,

задействуя ясное мышление всех Партнеров;

•

Каждый вносит свой вклад в реализацию решения, поскольку все

принимали участие в его принятии;

•

Единогласие значительно уменьшает вероятность того, что

меньшинство испытает ощущение навязанности неприемлемого решения;

•

Единогласие защищает от противостояний, необоснованных и

штампованных решений, от принуждения и недоверия, от решений, обусловленных

личной корыстью и давлением со стороны других.

КАК ДЕЙСТВУЕТ КОНСЕНСУС

Существует множество видов консенсуса, но в целом схема его работы такова: участники не

голосуют за или против; предложения, выносятся на обсуждение и по его итогам принимается решение.

Совсем необязательно, что предложение к концу обсуждения останется таким, каким было вначале - оно

может видоизменяться, чтобы удовлетворить требования каждого. Когда дело доходит до принятия решения,

участники либо дают свое согласие, либо воздерживаются, либо блокируют его.

Согласие совсем не означает любование каждой деталью окончательного варианта решения, это,

скорее, возможность сосуществовать с ним и готовность поддержать его.

Позиция «воздерживаюсь» («не возражаю») – это то, что можно назвать «принципиальным

неучастием» при котором кто-либо лично не поддерживает предложение, но не хочет препятствовать

остальной части группы принять и реализовать его. Воздержавшиеся отмечаются в протоколе собрания, и, в

зависимости от договоренностей, могут не принимать участие в осуществлении решения (хотя его правовые

последствия все равно распространяются и на них

Блокирование предложения («право вето») препятствует его продвижению, по крайней мере, на

какое-то время. Этим правом не пользуются по личным мотивам, или когда кому-то не нравится, как

решение сможет повлиять на положение конкретных людей. «Блокирование – серьезная вещь, - пишет

инструктор консенсуса Би Бриггс, - и может быть использовано только тогда, когда кто-либо искренне

полагает, что выдвинутое предложение нарушает моральные и этические нормы группы и угрожает ее

безопасности». Кэролайн Эстес, другой известный инструктор консенсуса, часто повторяет, что людям,

хорошо понимающим единогласие, случается блокировать предложение всего лишь три или четыре раза в

жизни – и в течение пятидесяти лет практики она не воспользовалась этим правом ни разу. (Кэролайн далее

упоминает, что те, кто часто хотят воспрепятствовать предложениям группы, возможно, опираются на иную

систему ценностей и, вероятно, являются в группе случайными людьми.)

Предложение проходит, если каждый присутствующий дает свое согласие, даже если один или более

человек воздерживаются. Предложение не проходит, если хотя бы один человек блокирует его. (Некоторые

группы заканчивают обсуждение, если есть более одного воздержавшегося, полагая, что необходимое

единство группы для продолжения дела отсутствует).

Когда группа использует консенсус, то изменить принятое решение возможно, лишь снова

достигнув консенсуса. Принятие единогласных решений, вероятно, потребует больше времени, чем

принятие решений большинством голосов, особенно вначале. Однако осуществление принятого решения

занимает гораздо меньше времени. Правило простого большинства, при котором до половины людей могут

быть не согласны с решением, провоцирует затягивание, откладывание и иные формы подсознательного

вредительства, когда дело доходит до реализации. При единогласии решение рождается долго, однако

времени на внедрение его затрачивается меньше, поскольку каждый ощущает это решение своим.

При использовании консенсуса на собрании нет председателя, оно проводится разработчиками

повестки и ведущим (фасилитатором)44. Повестка готовится для каждого собрания и помогает группе

рассматривать вопросы в определенном порядке и в рамках определенного времени, что необходимо для

размеренной и результативной встречи. В задачи ведущего (фасилитатора) входит учёт потребностей группы

как единого целого, создание атмосферы доверия и безопасности, помощь желающим принимать участие в

дискуссии (и усмирение особо развыступавшихся), следование плану собрания, концентрация внимания

группы на поставленной задаче и оценка степени взаимопонимания и согласия, перед проведением

окончательного опроса.

Консенсус, в сущности, консервативный подход к принятию решений: если хоть кто-либо из

группы не поддерживает предложение, группа не принимает или изменяет его. Теоретически, один

несогласный может полностью заблокировать принятие решения, однако это редко случается в хорошо

обученных группах. Те, кто имеет возражения, открыто заявляют о себе с самого начала, и группа пытается

изменить или усовершенствовать предложение для удовлетворения их требований. Если же, после

продолжительной дискуссии, не удаётся достичь согласия, ведущий не требует решения, а откладывает

предложение до следующего собрания или обращается к рабочей группе, чтобы она подготовила новые

предложения к следующей встрече с учетом высказанных возражений.

Единогласие создает совершенно иную динамику среди участников, нежели принцип большинства.

При последнем соперничающие группировки обычно пытаются перетянуть участников группы на свою

сторону, критикуя оппозицию и создавая атмосферу соперничества. Консенсус, напротив, побуждает

сторонников предложения найти несогласных и понять их – с тем, чтобы изменить проект, включив в него и

их пожелания. Конфликты и различия возникают в процессе достижения единогласия так же часто, как и при

других способах принятия решений, но при консенсусе конфликты служат катализатором создания более

совершенных и качественно новых решений, учитывающих пожелания всех. Поэтому консенсус – это не

компромисс, который ослабляет позиции участников, а некое творческое мета-решение, усиливающее

защиту интересов каждого.

Поскольку ведущий при консенсусе выявляет идеи и ожидания каждого члена группы и не

позволяет доминировать более энергичным или искушенным в дискуссиях участникам, то этот способ

усиливает группу как единое целое. Если правит большинство, то успех сопутствует наиболее агрессивным

личностям, однако целостность группы страдает.

Единогласие, при правильном использовании, может превратить длительные, ведущие в никуда и

изматывающие собрания в одухотворенно-зажигательные события, где идеи каждого оцениваются по

достоинству и группа создает удивительно творческие и жизнеспособные решения.

44 англ. facilitator – букв. «облегчающий (достижение согласия)». Перевод «ведущий» не совсем

точен, т.к. функцией фасилитатора является не вести собрание (ставя вопросы и проводя голосование), а

следить за соблюдением процедуры и помогать участникам понять позиции друг друга (путем отслеживания

русла дискуссии, уточнения деталей, изменения формулировок на более четкие, предотвращения уходов от

темы, некорректных высказываний и т.п.) - прим. перев.

В хорошо обученной группе с грамотным ведущим консенсус может повысить её осознанность. Это

не просто техника принятия решений, а философия приятия, выявления идей, дохождения до сути и

осознания той мудрости, что в каждом заложена свое зерно истины.

Однако единогласие не является панацеей и не работает в любой ситуации. Для полноценного

эффекта обязательны определенные составляющие.

ЧТО НЕОБХОДИМО ДЛЯ КОНСЕНСУСА

Готовность изучить процесс. Консенсусу необходимо тщательно обучаться и время от времени

освежать в памяти основные принципы. Я не могу переоценить важности обучения: чем больше человек в

вашей группе понимают единогласие, тем лучше этот метод будет работать. Обучение обычно проводится в

виде одного или нескольких двухдневных «семинаров выходного дня» или в виде многодневных тренингов с

неограниченными возможностями практиковаться. К счастью, существует огромное количество

инструкторов по консенсусу, готовых помочь, а также статьи и книги, с которых можно начать.

(Информация об инструкторах по консенсусу на w

ww . D

ianaLeafeChristian . or

g )

Общая цель. Без общего образа и общей цели, на которых можно сфокусировать и объединить

усилия, ваша группа может бесконечно кидаться из стороны в сторону в атмосфере путаницы, разочарования

и жестокой борьбы за власть. Когда вы замечаете, что кричите друг на друга, или чувствуете, что ваше

вдохновение уступает место апатии и отчаянию, вам необходим тот краеугольный камень, к которому можно

вернуться. Вам нужно помнить, куда вы идете и почему вы идете именно туда, - вот одна из причин, зачем

так много времени и сил следует уделять созданию общего образа вашей общины.

Готовность делить власть с другими. Для многих практика единогласия требует смены парадигмы

мышления: от нетерпимого «я лучше знаю» до простого приятия и уважения других людей. Вожакам,

привыкшим быть у руля, властолюбивым натурам и интеллектуалам, считающим, что они лучше

разбираются в проблемах, чем другие, придется очень нелегко при изучении консенсуса, особенно вначале.

Если ваша группа перегружена подобными индивидуумами, следует дважды подумать перед тем, как

использовать этот метод и хорошенько спросить себя, готовы ли вы отбросить старые роли и укоренившиеся

привычки. С этим связаны и следующие моменты:

Готовность поступиться личными привязанностями во имя интересов группы. «Если вы

сильно заботитесь о том, каким будет решение и будет ли оно таким, каким хотите лично вы, то, скорее

всего, вы далеки от вдумчивого слушания, целостного мышления и свободы от предубеждений», - говорят

инструкторы по консенсусу Бетти Дидкокт и Пол ДеЛапа.

Доверие к процессу и доверие друг другу. Это значит, что вы убеждены, что открытое совместное

обсуждение и высказывание соображений по предложению приведет к более совершенному решению, чем,

если бы каждый думал в одиночестве. Это осознание того, что решение есть, и вместе вы обязательно

найдете его. Это допущение того, что каждый делает все возможное, чтобы выслушать мнение другого. Это

готовность просто терпеливо следить за дискуссией, даже если вы и не подозреваете, куда она может завести

и как решится вопрос.

Смирение. «В какой-то момент я осознал, что одной из основ успешного консенсуса является

личное смирение, - говорит фасилитатор Роб Сэнделин. Когда вы допускаете, что ваши представления об

общине могут быть неверными, то вы полностью готовы прочувствовать единогласие. К примеру, мне может

не нравиться парень, с которым встречается моя дочь, но я понимаю, что могу ошибаться, что я, возможно,

недооценил его и что ситуация вполне безобидна, и я могу разрешить ей встречаться с ним, зная, что этот

опыт будет ей полезен. Чаще всего, консенсус – это позволение идти вперед, даже если вы и не уверены в

результате. Вы даете своё согласие для обретения нового опыта».

Равный доступ к власти. Консенсус требует ровного игрового поля. Он дает сбои в работе, если

один человек в группе – работодатель, который теоретически может уволить или понизить в должности, или

владелец земли, который формально наделен правом продать землю или кого-то выселить.

Физическое присутствие и участие нужных людей. При консенсусе никто не решает на

расстоянии (хотя, в уже сплоченных и натренированных группах интересы отсутствующих членов

принимаются во внимание). Правило участия требует, чтобы люди присутствовали на месте, потому что

договоренности рождаются в процессе дискуссии. А для хороших решений нужна хорошая исходная

информация. Члены группы, которые будут обеспечивать исполнение принятого решения или владеют

важной информацией по теме, должны обязательно присутствовать на собрании.

Правильно выбранные вопросы. Обсуждение некоторых тем не требует присутствия всех членов.

Какие-то вопросы можно доверить управляющим соответствующих областей или рабочим группам.

Хорошо разработанная повестка дня. Если несколько выбранных членов составляют повестку

собрания заранее и если вся группа просматривает, корректирует и утверждает ее перед началом встречи, то

у группы уже есть необходимая договоренность о том, чему она собирается посвятить свое время на

собрании. Такая договоренность и четкое следование расписанию приведет к эффективным, радостным

встречам, удовлетворяющим интересы всех участников. Плохо подготовленная повестка дня или же вовсе ее

отсутствие (а также ее осознание и контролирование лишь некоторыми членами) может уменьшить доверие

внутри группы и привести к запутанным, затяжным и бесполезным встречам.

Умелое сопровождение и обеспечение взаимодействия (фасилитация)45 Ведущий (фасилитатор)

не является лидером группы или председателем собрания, он работник-психолог, задачей которого является

помощь группе в выработке наилучшего решения. Он уполномочен следить за соблюдением группой ее

договора с самой собой о повестке собрания, продвигать вперед обсуждение и поиск общего решения,

вмешиваясь в процесс при возникновении препятствий. Ведущий не принимает участие в обсуждении. (Во

многих общинах сразу несколько человек обучаются искусству ведения собраний для того, чтобы сменять

друг друга по очереди. Некоторые общины «одалживают» своих ведущих у соседних поселений с тем, чтобы

каждый из «своих» смог принять участие в дискуссии), Ведущий беспристрастно относится к обсуждаемым

темам и к участникам. Он или она способствуют равномерному распределению власти, задавая вопросы:

«Все ли высказались?», «Кто-то хочет что-нибудь добавить?» Ведущий помогает вести дискуссию, обобщая

сказанное, формулируя выводы, уточняя позиции и достигнутые решения, спрашивая «Готовы ли мы

двигаться дальше?». С умелым ведущим собрания, которые до этого были нервными и непродуктивными,

могут проходить быстрее, участники остаются бдительными и активными, наслаждаются процессом и

успевают больше, чем обычно.

Когда-то я думала, что единогласие недостижимо в группах, где есть агрессор, выпускающий пар на

других или сердитый, подозрительный человек, который может наложить блок из чистого упрямства и

своеволия. Позже я поняла, что хороший ведущий, как мастер айкидо, умеет переориентировать слишком

разговорчивых, подбодрить стеснительных, рассеять агрессивное поведение, остановить пререкания, а

также настойчиво возвращать группу к её главной задаче – принятию решения. «Хороший ведущий

сэкономит вам до 50 процентов вашего времени, - замечает Би Бриггс, - Никуда не годный поможет столько

же потерять».

Достаточно времени. Для принятия хороших решений нужно время, особенно когда люди учатся

новому способу. Выделите достаточно времени на ваших собраниях для того, чтобы люди не чувствовали

спешки и напряжения. По мере того, как ваша группа приобретает совместный опыт и укрепляет доверие,

вы все более эффективно будете принимать единогласные решения.

«ПСЕВДОКОНСЕНСУС» И СТРУКТУРНЫЙ КОНФЛИКТ

«Многие группы не умеют использовать консенсус, - говорит Кэролайн Эстес. - Когда меня

вызывают на помощь, то обычно это происходит потому, что группа не понимает сути процесса».

Если члены группы думают, что практикуют единогласие, а на деле это не так, то это готовая почва

для структурного конфликта. Они, не осознавая этого, продолжают сеять семена разочарования и обид,

которые могут обильно прорасти через несколько лет. Многие политические деятели 1960-х и 70-х годов

утверждали, что пользуются консенсусом, но зачастую имели о нем самое смутное представление. Я

называю это явление «псевдоконсенсус», и оно широко распространено в общинах. Вот несколько его форм:

•

Комплекс Высшей Лиги. Основная проблема многих создающихся общин, по словам

Кэролайн Эстес, - привычка людей жить по-старому или уверенность в своей правоте. Я называю это

явление «Комплексом Высшей Лиги». Оно особенно распространено в группах с большим процентом

управленцев или людей интеллектуального труда, в частности во многих живых жилищных сообществах.

«Участники группы, стремящейся достичь реального единогласия, должны быть готовы сбросить

иерархические роли и привилегии, и действовать на равных, - пишет Би Бриггс. - Вклад экспертов,

профессионалов и старших по возрасту, конечно же, приветствуется, но им не должно быть позволено

заглушать голоса остальных членов общины».

•

Вымученное решение. Еще одно распространенное заблуждение о консенсусе – это

45 см. прим. 38 к главе 3.

убеждение в том, что люди не должны расходиться (или даже выходить из комнаты) до тех пор, пока они не

примут решение (даже если собрание затягивается до четырех утра, как частенько бывало в группах

политических активистов 60-х годов). Если люди полагают, что они должны говорить о чем-то часами, пока

не достигнут согласия, то их встреча плохо спланирована или дискуссия ведется неумело. Хороший

ведущий придерживается расписания и незапланированные вопросы переносит на следующую встречу,

и/или передает на рассмотрение рабочим группам.

•

Каждый решает все. Некоторые группы изнемогают и тонут в отчаянном напряжении

только оттого, что искренне полагают, что каждый должен принимать участие во всех решениях, какими

незначительными бы они ни были. Это неверно. Полная группа обычно нужна для решения важных

стратегических вопросов; вопросы же меньшего значения могут быть доверены комитетам, действующим в

соответствии с указаниями общего собрания или под его присмотром.

•

«Я блокирую!»Псевдоконсенсус особенно часто встречается в живых жилищных

сообществах (кохаузинг), члены которых склонны неверно понимать право вето Мне приходилось слышать

об инициативных группах в жилищных сообществах, в которых люди блокировали предложение только

потому, что хотели именно такую входную дверь и никакую другую, говоря: «Извините, мне это не

подходит». Это не консенсус, а потворство своим прихотям. Была еще одна формирующаяся

домовладельческая община, в которой один из членов жил в другом штате и, прочитав в рассылке об одном

предложении для рассмотрения на следующем собрании, прислал сообщение о том, что он не согласен с

ним, заранее блокирует его и нет смысла его обсуждать. Бедняга не догадывался о том, что в консенсусе

нельзя так поступать, но, мало того, остальные члены группы тоже этого не понимали и они позволили ему

так поступить. Обученные группы знают, что правом вето пользуются только в случае, когда чья-то

«внутренняя правда» рвется показать то, чего остальные члены группы не видят. Этой привилегией

пользуются после серьезного, объективного самоанализа. Недостаточное понимание блокирующей

привилегии может сделать псевдоконсенсус опасным. Вся группа может стать заложником такой тирании.

(«Формальный консенсус» К.Т.Батлера предусматривает следующую гарантию обоснованности возражения

- некоторые ведущие называют такое обоснованное возражение «принципиальным возражением» -

блокирование предложения считается действительным, если соотносится с заявленной целью группы. В

противном случае блок считается недействительным.)

Консенсус схож с бензопилой: можно нарезать ею много дров, а можно и покалечить ногу. Важно

знать, как это делается, иначе можно навредить себе. Использование «единогласия» без надлежащего

обучения этой процедуре является одной из форм структурного конфликта. «Даже если один человек в

вашей группе не понимает консенсуса, – не используйте его!» - предупреждает Роб Сэнделин.

ПОИСК СОГЛАСИЯ: КОГДА ВЫ НЕ ХОТИТЕ ИСПОЛЬЗОВАТЬ

ПОЛНЫЙ КОНСЕНСУС

Методы поиска согласия варьируются от принципа большинства до единогласия и могут включать

элементы обоих.

Голосование квалифицированным большинством голосов. Как и при консенсусе, люди

стараются прийти к соглашению и изменить исходное предложение при необходимости, однако в итоге они

голосуют за или против него. Предложение должно получить гораздо больше голосов «за», чтобы пройти,

чем при принципе простого большинства. В зависимости от заранее установленного правила, необходимое

количество может быть от 55 до 95 процентов.

«Отступное» голосование. Группа пытается прийти к единогласию раз, два, и если она всё-таки не

достигает его, возвращается к голосованию большинством голосов от 51 до, скажем, 95 процентов, в

зависимости от договоренности.

Консенсус-минус-один или консенсус-минус-два. При консенсусе-минус-один, предложение все-

таки проходит, если его блокирует только один человек (если два и более голоса «против», то оно не

принимается). При консенсусе-минус-два, предложение проходит при двух «вето» (если же три или более

голоса «против», то оно не проходит). Инструктор Лизбет Бори считает, что это неправильное использование

терминов, потому что ни один из способов консенсусом не является и предлагает более точное название

«согласие-минус-один» или «единство-минус-один».

Решение с условием. При консенсусе, если решение было принято, требуется повторное согласие

всей группы для того, чтобы его изменить. При решении с условием, группа соглашается с тем, чтобы

решение было принято на определенный период времени, скажем, на полгода, на год и т.д. после чего

решение автоматически прерывается и группа возвращается в исходную ситуацию. Решение может быть

продлено (или продлено и изменено) только при единогласном решении всей группы.

Решение с условием – это возможность для тех, кто частично поддерживает предложение, позволить

остальным членам все же опробовать его без согласия всей группы, а позже аннулировать или изменить его,

если что-то пойдет не так.

Инструктор Три Брэссен обращает внимание на то, что решение с условием хорошо работает только

в том случае, когда у группы существуют эффективно действующие система планирования собраний и

механизм отслеживания исполнения решений, позволяющие вовремя поднять соответствующий вопрос В

противном случае, те члены, которые неохотно дали согласие, в следующий раз вряд ли пойдут на такой

вариант.

ПРОПОРЦИОНАЛЬНАЯ СИСТЕМА ГОЛОСОВАНИЯ

Есть еще один метод, распределяющий власть в группе поровну, который включает в себя поиск

способа удовлетворить потребности наибольшего числа членов. Пропорциональное голосование – это

система, заимствованная из Европейских парламентарных выборов, при которой каждый человек получает

определенное количество голосов для поддержки разных предложений одновременно.

Шэрингвуд Кохаузинг в штате Вашингтон использует такое голосование для пропорционального

распределения расходов при принятии своего годового бюджета. Раз в год члены общины Шэрингвуд

устраивают «бюджетную вечеринку» для того, чтобы решить какие проекты они будут финансировать в

следующем году. Они одеваются в маскарадные костюмы и собираются за столом в их Общем Доме.

Каждый член при входе получает конверт с игровыми деньгами, сумма которых представляет его реальную

силу в принятии решений. Общая сумма денег соответствует суммарному объему взносов, которые члены

общины заплатят в будущем году, и она поделена поровну на число голосующих членов общины -

участников вечеринки.

Отдельные члены или комитеты устраивают презентацию тех проектов, на которые они хотели бы

получить финансирование в следующем году: Например, презентация проекта «Новая подпорная стена для

запруды» может выглядеть как показ небольшого образца стены с комментариями члена общины,

выступающего в его пользу.

Приглашенные тратят разные суммы своих игровых денег на понравившиеся проекты. Как только

проект получает достаточное финансирование, его защитники звенят в колокольчик и объявляют ко

всеобщей радости: «Новая подпорная стена финансируется!» Поскольку предложенных проектов больше,

чем имеющихся для их реализации средств, то не все проекты набирают достаточное количество игровых

денег. В конце вечера инициаторы наименее востребованных проектов жертвуют вложенные в них средства

более успешным проектам. Таким образом, наибольшее количество людей вкладывают средства в

наибольшее количество понравившихся проектов.

УПРАВЛЕНИЕ В ОБЩИНЕ:

КАК РАВНОМЕРНО РАСПРЕДЕЛИТЬ ВЛАСТЬ

В общинах, как и в малых группах, нет необходимости в том, чтобы каждый решал все, ибо это

было бы слишком громоздко и неудобно. Как же группе организовать принятие решений так, чтобы власть

была распределена равномерно, и каждый бы принимал участие в их принятии, но при этом собрания не

занимали бы много времени и люди бы не уставали от излишних деталей? Все те «десять процентов»

успешных общин, о которых рассказывается в этой книге, управляются как полным собранием членов, так и

несколькими меньшими по составу комитетами.

Для примера рассмотрим метод, используемый в экопоселении Этхэвен ( Earthaven) в Северной

Каролине. Общее собрание всего коллектива, именуемое Советом, проводится в течение двух выходных

дней один раз в месяц. На Совете решаются важные стратегические вопросы, касающиеся всей общины.

Повседневной работой по финансам, инфраструктуре, вопросам членства и т.д. занимаются более мелкие

комитеты. Эти комитеты учреждены Советом и подотчетны ему. Комитеты решают вопросы и отсылают

протоколы собраний и свои решения по электронной почте всем членам общины, а также вывешивают их на

общей кухне и в зале заседаний. С момента размещения, в течение трех недель члены общины могут

высказаться по поводу этих решений. В этом случае предложение возвращается на стадию обсуждения для

дальнейшего уточнения и пересмотра, на что также уходит три недели. Если решение комитета не вызывает

возражений в течение трех недель, оно считается принятым. Таким образом, каждый член общины,

читающий протоколы собраний, может отслеживать действия каждого комитета и наблюдать за всеми

общинными решениями. Кроме того, комитеты могут выносить предложения по более существенным

вопросам на Совет для обсуждения и принятия решения всей группой.

БОЛЬШЕ, ЧЕМ ОДНА ФОРМА ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ?

Как мы уже убедились, хотя для достижения единогласия требуется больше времени, решения при

этом способе выполняются быстрее. Однако, поскольку иногда инициативные группы создающихся

поселений должны принимать решения быстро, особенно когда стоит вопрос покупки земли, некоторые

ветераны общин рекомендуют иметь под рукой более быстрый запасной вариант.

У группы может быть несколько способов принятия решений: для каждого типа решения свой

способ. Если несколько членов общины владеют недвижимостью, а остальные являются арендаторами, то, к

примеру, группа может пользоваться единогласием для большинства текущих решений и правилом

квалифицированного большинства исключительно для решений, затрагивающих стоимость имущества. Или

же можно для таких решений создать специальный управляющий орган, объединяющий владельцев

недвижимости и использующий консенсус. (Впрочем, весьма вероятно, что подобные варианты, будут

вызывать споры о власти до тех пор, пока всем не станет предельно ясно, кто какие решения принимает, и

согласие с этим не будет оговариваться непосредственно при вступлении в общину.). Важно быть гибким и

знать, когда отступить, а когда настоять на своем в принятии решений. Обязательно договоритесь перед

собранием, каким методом будете пользоваться.

СТИЛИ КОНСЕНСУСА.

Стиль квакеров. Единогласие начало развиваться у квакеров в Англии XVII

века как выражение их убеждений о равенстве, ненасилии и постоянном

Божественном присутствии в повседневной жизни. На своих собраниях квакеры

молча сидели в поиске внутреннего спокойствия и высшего руководства, и

высказывались только тогда, когда были уверены, что божественные силы

вдохновили их.

Стиль американских индейцев. Некоторые племена американских индейцев

традиционно принимали решения, веруя в то, что Духи направляют речь; они с

уважением выслушивали друг друга, особенный вес придавая словам старейшин.

Стиль альтернативных поселений («Общинный стиль».) То, что я называю

«общинным стилем», берёт свое начало из вышеописанных традиций и получило

развитие в современном движении альтернативных поселений. В этом подходе

считается, что возникающие во время встречи эмоции вносят свой вклад в

принятие решений. Например, гнев или слёзы на собрании хороший «общинный»

ведущий будет скорее рассматривать как повод для выявления той «доли правды»

относительно предложения или динамики группы, которую они скрывают,

Консенсус по внутреннему руководству. Метод был разработан разными

общинными деятелями в начале 80-ых (включая Бетти Дидкокт и членов общины

Сириус). Перед собранием члены медитируют в поисках духовного руководства для

того, чтобы интуиция подсказала им верные решения. Очень похоже на практику

квакеров и американских индейцев, только без религиозной или этнической

атрибутики.

Формальный консенсус.

Ведущий С.Т.Батлер рассматривает процесс

консенсуса поэтапно (отсюда название «формальный»), основываясь на типичных

проблемах, возникавших в группах политических активистов. На первом этапе, как

только предложение было озвучено, задаются только уточняющие вопросы. На

втором этапе, люди высказывают возражения, которые записываются на большом

листе ватмана и группируются по темам. На третьем этапе сгруппированные

возражения обсуждаются и предлагаются усовершенствования и изменения к

исходному предложению. На последнем этапе члены призываются к единогласию.

Все этапы могут быть последовательно пройдены во время одного собрания, а при

более сложных или противоречивых вопросах, разбиты на несколько встреч.

Предложения могут быть блокированы только в том случае, когда группа

согласится с тем, что причины для блока основываются на общих для группы

ценностях и образе и называются «принципиальными возражениями». В противном

случае, «вето» считается недействительным и предложение принимается. Этот шаг

предотвращает угрозу тайной подрывной деятельности людей, чьи ценности и образ

не вписываются в ценности и образ группы, как это часто бывает в

некоммерческих организациях и живых жилищных сообществах. Батлер обнаружил,

что такое отношение позволяет членам некоммерческих организаций и жилищных

сообществ вмещать таких людей без опасения стать заложниками их «вето» и

двигаться к намеченной группой цели.

Некоторые общинники предостерегают от использования так называемого «отступного» метода

принятия решений в дополнение к консенсусу по двум причинам. Во-первых, если кто-либо блокирует

предложение, то желающие его провести могут сказать: «Ладно, тогда мы переключимся на голосование 75

процентами голосов и все равно примем это предложение». Группа даже не станет пытаться пересмотреть и

усовершенствовать предложение, для того, чтобы удовлетворить интересы блокирующего члена. Идея

единогласия состоит в том, что когда все требования удовлетворены, создается качественно лучшее решение.

«Отступной» метод, вероятно, вызовет решение худшего качества. (Как отмечает инструктор Патриция

Эллисон, готовность прервать обсуждение и переключиться на простое голосование из-за того, что есть

вероятность «вето», означает, что группа на самом деле не пользуется консенсусом.) Во-вторых, многие

ведущие отмечают, что единогласие – это не просто метод, а философия вмещения. Когда отдельные

участники видят, что они менее способны повлиять на решение из-за того, что группа, переключается на

более быстрый метод и просто игнорирует их возражения, они ощущают это как подрыв доверия и

разрушение единства группы. Если на группу оказывается давление с тем, чтобы быстро принять какое-либо

решение, то люди не будут иметь времени или возможности установить контакт или высказать свои

соображения. Они могут ощущать, что их вынуждают принять то, чего они на самом деле не хотят, и

закончится это тем, что они попросту покинут группу.

Я полагаю, что всё зависит от того, хотите ли вы в первую очередь физически создать новое

поселение с землей и инфраструктурой, в которое вы потом будете принимать тех, кто захочет

присоединиться, или же ваша цель – создать место, где вы сможете наслаждаться общением и дружбой в

вашей уже сложившейся группе. Если ваш мотив, скорее, в том, чтобы создать альтернативное поселение и

жить с любым, кому близок его образ, то, возможно, вам захочется использовать более быстрый способ

принятия решений, чем единогласие (например, принцип квалифицированного большинства), несмотря на

возможную потерю части нынешних членов группы. Если же вы намерены создать общину с уже

существующей группой друзей и единомышленников, то вам подойдет более вмещающий метод,

укрепляющий взаимную поддержку и связь – такой, как консенсус, - даже если из-за этого вам придется

дольше подождать, прежде чем, вы начнете вершить реальные дела на вашей земле.

КАКОЙ МЕТОД ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ИСПОЛЬЗОВАТЬ?

Если вы хотите равномерно распределить власть, глубже сплотить людей в группе и пробудить её

общую мудрость для принятия лучших решений, пользуйтесь консенсусом или поиском согласия (или

комбинируйте оба способа). Для распределения ресурсов между несколькими привлекательными

вариантами попробуйте пропорциональное голосование.

Для выполнения множества задач без затраты общего группового времени, подумайте о создании

системы, подобнойСовету и рабочим группам в общине Этхэвен.

Если вы выбрали единогласие, вот несколько способов обучиться этому:

•

Почитайте «Введение в консенсус» ( Introduction to Consensus) Би Бриггс для ознакомления

с самим процессом, в особенности с тем, как осуществляется работа ведущего (фасилитатора). Предлагаю

изучить этот материал всей группой, шаг за шагом.

•

Изучите Формальный консенсус по книге С.Т.Батлера «О консенсусе и конфликте» ( On

Consensus and Conflict). Я рекомендую формальный консенсус для неопытных групп, поскольку считаю, что

процесс, расписанный поэтапно легче поддается изучению и проведению для начинающих.

•

Посетите другие общины или группы политических активистов и, в качестве гостя,

понаблюдайте за процессом консенсуса у них.

•

Наймите инструктора по консенсусу для обучения вашей группы.

•

Окажите поддержку любому члену группы, выразившему желание обучиться ведению

консенсуса (включая финансовую помощь для дополнительного обучения), чтобы у вас была команда,

способная вести встречи по очереди.

Некоторые инициативные группы и общины действительно стараются глубже понять и

практиковать консенсус, в чем убеждаешься на их собраниях. Шэрингвуд Кохаузинг не жалеет средств на

постоянное обучение своей команды. Инициативная группа Этхэвен обучалась у Кэролайн Эстес и С.Т.

Батлера.

* * *

Во второй части мы рассмотрим некоторые технические инструменты и приемы для развития

общины– от составления договоров и создания юридических лиц до поиска, покупки, финансирования и

освоения вашей земли, а также как добывать и распределять общие средства для оплаты земельных

кредитов и текущих расходов.

ГЛАВА 7

СОГЛАШЕНИЯ И СТРАТЕГИИ:

«ХОРОШИЕ ДОКУМЕНТЫ СОЗДАЮТ ХОРОШИХ

ДРУЗЕЙ»

-- Об этом вы поговорите с нашими адвокатами! – выкрикнули с мрачными лицами Стив и Сэнди,

спускаясь с крыльца и направляясь к своей машине. Ошеломленные, Даррен и Мария молча стояли в дверях,

провожая взглядом автомобиль, удалявшийся вдаль по проселочной дороге. Стив и Сэнди покинули общину

Тополиные Ручьи ( Cottonwood Springs) несколько дней назад, сказав, что они больше не желают участвовать

в проекте. И теперь они вернулись для того, чтобы забрать обратно свой взнос в 22 000 долларов.

-- Но... но... вы же знаете, что мы потратили все деньги, - ответил Даррен, не веря своим ушам. – На

платеж по кредиту, на новую крышу, на ремонт насоса...

Адвокаты появились на следующий день с заготовленным исковым заявлением в суд. Стив и Сэнди

требовали не только возвращения 22.000 долларов за вступительный взнос и арендный платеж за землю, но

15 000 долларов сверх этого за судебные издержки и моральный ущерб, а также 4200 долларов в качестве

заработной платы за два месяца, проработанные в общине, из расчета по 10 долларов за час.

Для Даррена и Марии это было настоящим кошмаром. После трех лет встреч в инициативной

группе по созданию общины они нашли свою идеальную землю, 83-акровое ранчо в сельской Монтане, но

никто из остальных членов группы не решился окунуться в новую жизнь. Уверенная в силе прекрасного

образа будущего поселения, пара вложила большую часть своих сбережений в первоначальный взнос за

участок и переехала на ранчо, захватив с собой и свою домашнюю гончарную мастерскую.

За два года они приняли множество гостей, но ни один не стал членом общины.

«Именно поэтому мы все никак не брались дописать наш устав, - говорит Мария, - мы не хотели

принимать единоличные решения по поводу будущей общины, не зная пожеланий других участников. Мы

хотели, чтобы все это было сделано вместе.»

Стив и Сэнди были первыми, кто показались теми самыми людьми. Они любили землю и тоже

мечтали о самодостаточной сельской общине, у них были замечательно подходящие профессии – он был

строителем, она – садовником. У них было достаточно денег для того, чтобы заплатить членский взнос и

арендную плату, и они могли позволить себе сразу переехать на землю и поселиться в своем жилом

автофургоне. Вдобавок ко всему, они приехали как раз в момент надвигавшихся финансовых затруднений -

через несколько недель наступал срок первого платежа по кредиту, на который было куплено ранчо.

Казалось, этих людей сам Бог послал в ответ на молитвы Даррена и Марии.

Первый месяц все шло как по маслу. Наслаждаясь взаимной компанией, друзья провели немало

часов в трудной, но благодарной работе, перекрыв крышу над амбаром, который должен был стать общей

столовой, заменив колодезный насос и совершенствуя оросительную систему в будущем саду.

«Нам было так хорошо, что было совершенно не до устава и документов. – вспоминает Мария, - тем

более, что было так много работы, и хотелось закончить крышу и оросительную систему, пока стояла

хорошая погода. Мы знали, что за документы мы еще успеем сесть потом».

На второй месяц Сэнди обратила внимание на некоторые места в плане застройки участка, которые

ей не понравились. Нельзя ли ей и Стиву поставить свой дом вот тут, а не там, где план предусматривает

застройку? Могут ли они построить свой дом из современных строительных материалов, а не из более

трудозатратных натуральных, как предлагают Даррен и Мария?

Сэнди и Мария начинали все более нервничать. Мария хотела, чтобы Сэнди перестала превращать

Тополиные Ручьи во что-то чужеродное. Она никак не рассчитывала, что новые люди захотят таких

перемен. Сэнди была расстроена, чувствуя, что здесь не получается совместно воплощать тот образ будущей

общины, который они представляли со Стивом. Мария, в свою очередь, полагала, что некоторая борьба за

власть в самом начале существования общины – это нормальное явление, так как совместная жизнь всегда

обнажает слабые места людей. Имея немалый опыт работы в группах, она старалась видеть конфликт не как

проблему, но как возможность укрепить связи между участниками в процессе его разрешения через

откровенное высказывание наболевшего и приход к обоюдному соглашению. Но подобного рода идеи были

чуждыми для Сэнди, которая воспринимала нарастающее напряжение как сигнал, что все идет не так.

Отношения между основателями и новоприбывшими продолжали ухудшаться, пока Даррен и Мария не

предложили провести серьезное собрание для разбора всех спорных вопросов. Однако Стив и Сэнди

восприняли предложенную процедуру как что-то непонятное и потустороннее. «Нет, это уже не община!» -

подумали они и решили, что у них нет другого выхода, кроме как уйти.

И вот тут-то они обнаружили, что возможность забрать назад свои деньги для выходящих из

общины членов предусмотрена не была.

Все, что Даррен и Мария могли показать им – это красивые описания их идей и образов и

наполовину дописанный проект устава, с которым, как помнилось Марии, они сказали, что согласны.

Однако поскольку не было ни одного общего документа, подписанного сторонами, получалось, что никаких

конкретных соглашений, которые следовало выполнять, между ними заключено не было. У вступивших в

общину не было обязательства следовать образу или планам основателей; у основателей не было

обязательства что-либо кому-либо выплачивать. Все были несчастны, и каждый, что называется, отдал бы

полцарства за клочок подписанной бумаги.

Слава Богу, до суда дело не дошло и окончилось мировым соглашением. Получив от банка

реструктуризацию кредита (ставшую возможной благодаря своевременной выплате взноса и произведенным

улучшениям заложенной недвижимости), Даррен и Мария вернули Стиву и Сэнди внесенные ими 22 000

долларов, но отказали в дополнительных требованиях. Хотя основатели и не потеряли свою землю, они

потеряли не менее дорогое – своих новых друзей, радость и вдохновение от начавшей сбываться мечты,

немало энергии и веры в будущее. Стив и Сэнди вернули обратно свои деньги, но не оскорбленную гордость

и достоинство, и уж точно не свои мечты о жизни в общине. Уязвленные и разочарованные, они после этого

уже никогда не проявляли интереса к альтернативным сообществам.

ЛЮДИ ПОМНЯТ СЛОВА ПО-РАЗНОМУ

Истории, подобные этой, случаются более чем часто.

Некоторые общины начинают действовать, заключив лишь устные соглашения, но... что делать,

если люди запомнили их по-разному? Я могу помнить, что, согласно нашему соглашению о трудовых и

финансовых вкладах, если случится роспуск общины и продажа принадлежащей ей земли, я получу

компенсацию за реально проработанное в общине время в долларах, по рыночным расценкам. Но ты

можешь помнить то же самое соглашение в том ключе, что я буду вправе получить только определенный

процент от стоимости продаваемой недвижимости. Подобное расхождение в понимании может не

причинять нам никаких проблем – до тех пор, пока мы не решим ликвидировать общину и продать общее

имущество. Почему же тогда нормальные, соображающие люди вроде нас не догадались просто записать

соглашение на бумагу?

Как бы это ни было прискорбно – ведь так просто предотвратить проблему! – многие

формирующиеся общины спотыкаются и даже терпят крах только оттого, что их основатели с самого начала

не записали своих соглашений. Месяцы и годы спустя, когда приходит время применять их, они начинают

разбираться и видят, что помнят соглашения по-разному. К несчастью, даже совершенно бескорыстные и

доброжелательные люди могут вспомнить один и тот же разговор или соглашение в таких разных деталях,

что обоим может показаться, что вторая сторона пытается обмануть, злоупотребить или манипулировать

ими. Это одна из наиболее распространенных и наиболее разрушительных «мин замедленного действия»,

приводящих к структурному конфликту.

Почему же тогда столь многие будущие общинники не записывают свои соглашения? Почему этот

тип структурного конфликта случается так часто?

Я думаю, здесь дело в том, что многие идеалистически настроенные и стремящиеся к светлому

будущему люди подсознательно считают, что единственная причина для того, чтобы записывать

соглашения – это защититься от обмана со стороны контрагента46. А кто станет подозревать в обмане своих

собратьев по сотворению более совершенного общества? Это невозможно представить, это невежливо, это

как-то низменно! «Если я предложу записать все на бумагу и потребую его подписи, он, должно быть,

подумает, что я жутко черствый и меркантильный человек!»

46 Здесь проявляется характерная черта идеалистического мышления: человек воспринимает мир как

борьбу добра со злом, и поэтому любые проблемы и неприятности автоматически объясняет присутствием

чьей-то вины или злой воли. В такой картине мира все люди, порой даже неосознанно, подразделяются на

«плохих» и «хороших», «светлых» и «темных», и естественно, что люди, которые оценены как «хорошие», в

принципе не воспринимаются умом как возможные источники будущих проблем. Предвидеть возможные

проблемы в отношениях с другим человеком для такого мышления эквивалентно признанию человека

«плохим», а это невозможно, если человек признан «хорошим». Выход в конечном счете заключается в

отходе от оценки любых событий как «позитивных» или «негативных» и понимании того, что любое «добро»

или «зло» субъективно - тогда мышление становится более реалистичным и способным предвидеть

возможные сложности и проходить через них без того, чтобы делать кого-либо виноватым в этом. –

лирическое отступление перев.

Поэтому люди, которым хочется, чтобы этот мир стал лучше – и которые стремятся сделать его

лучше, - ощущают мучительную боль и неловкость, когда речь заходит о записи соглашений. Ведь это же

тогда, по сути, означает, что я в глубине души не доверяю человеку и подозреваю его в чем-то? Разве не

правильнее просто не подпускать к себе такие мысли?

Благожелательные люди подобного склада смогут избежать угрызений совести, если будут иметь в

виду следующие три закономерности человеческой памяти:

1. Джек очень отчетливо помнит, что он имел в виду – о чем он думал и что живо представлял во

время разговора, – но совершенно не помнит, какие конкретно слова он говорил. (Люди очень часто говорят

не то, что имеют в виду – не из-за желания обмануть, но просто из-за недостаточно развитых речевых

навыков.) Не зная, что именно Джек имел в виду, Джилл может вспомнить лишь слова, которые он сказал, а

это совсем не то, что помнит он.

2. Джилл уверена, что она помнит, что именно сказал Джек, но в действительности в тот момент она

не прислушивалась к его словам. Она была настолько увлечена своими мыслями по поводу предмета

разговора, что увидела в его словах собственные мысли и образы. Но это совсем не то, что он на самом деле

сказал. Он хорошо помнит, что он сказал - но никак не то, о чем думала Джилл в то время, как он это

говорил!

3. Джек что-то сказал и, видя, что Джилл кивнула в знак согласия, он предполагает, что мысль,

которую он намеревался передать, идентична той мысли, которая сформировалась в уме Джилл в

результате его слов. Но в действительности Джилл интерпретировала то, что она услышала, совсем по-

другому. И опять в результате оба помнят не одно и то же.

ДАЙТЕ СЕБЕ ВСЕ ШАНСЫ НА УСПЕХ

Устное общение бывает настолько засорено, многосмысленно и происходит настолько быстро, что в

плане деловых договоренностей в нем мало смысла, если не фиксировать результаты и не сверяться с ними.

Это можно сделать, назначив одного из членов группы записать то, о чем, как все думают, мы договорились,

и затем прочитать это вслух или дать почитать каждому. И именно сейчас самое время сказать:

«Минуточку, ребята, это же совсем не то, о чем мы только что говорили!» - нежели пытаться откопать в

памяти содержание наших соглашений через несколько месяцев или лет, когда на карту будут поставлены

сбережения всей жизни и даже судьбы людей.

Совершенно очевидно, что каждый будет помнить соглашения гораздо лучше, если вы не только

запишете их на бумагу, но и предложите каждому подписать их. И хотя это подходит не для каждого

документа подряд, почувствовать себя Бенждаминами Франклинами и Джонами Хэнкоками47 по отношению

к вашим собственным декларациям может быть очень даже полезно, особенно если документы

подписываются в торжественной обстановке. И, конечно же, было бы прекрасно найти особое сохранное

место (или даже два таких места) для ваших документов и обращаться к ним при возникновении вопросов.

«Но разве наличие письменных документов или даже наличие подписей под ними что-то

гарантирует? – можете вы спросить. – Любой может нарушить их в любой момент. Ведь это всего лишь

бумажка!»

Письменные контракты между людьми и документы юридического лица связывают людей потому,

что в случае неповиновения им нарушителя можно заставить это делать через суд под угрозой штрафов или

тюрьмы. И хотя это, разумеется, совсем не то, чего вы желаете для вашей общины, тем не менее,

потенциальная возможность принуждения, ассоциирующаяся с письменными документами, заставляет

людей серьезнее относиться к их соблюдению.

Гораздо более мощным стимулом для соблюдения договоренностей является общественное мнение.

47 Бенджамин Франклин ( Benjamin Franklin) (1706-1790) - государственный и политический деятель,

дипломат, ученый, изобретатель, просветитель, один из авторов Декларации независимости США и

Конституции 1787.

Джон Хэнкок ( John Hancock) - американский государственный деятель, чья подпись стоит первой под

Декларацией независимости. Это имя (в значении «собственноручная подпись») стало нарицательным в

английском языке в связи со следующим историческим эпизодом: бостонский купец Дж. Хэнкок, будучи

президентом Континентального конгресса, первым подписал Декларацию независимости, поставив при этом

крупную, отчетливую подпись с росчерком и заявив: "Ну вот, думаю, король Георг сможет разобрать это без

очков" (" There, I guess King George will be able to read that without his spectacles"). Отсюда выражение " put your

John Hancock here" - " распишитесь здесь". – прим. перев.

Формальные документы и соглашения, будь то устав, решения общего собрания или утвержденные нормы

поведения, действительно легко могут быть нарушены – но это невозможно сделать так, чтобы об этом не

узнала вся община. Общественное давление и недовольство группы может быть очень сильным

мотиватором для соблюдения соглашений - даже для тех людей, которые думают, что не нуждаются в таком

давлении для того, чтобы соглашения выполнялись. Общественное мнение и общественное давление, так

или иначе, присутствует всегда, и это определенно лучше, чем то, что случилось с ребятами из Тополиных

Ручьев.

«Хорошие документы создают хороших друзей» - говорит Винни МакКенни, основательница

Эликсир Фарм ( Elixir Farm), успешной фермы по выращиванию лекарственных трав, и небольшой общины

в Миссури. Винни знает, о чем говорит. Она не только создала успешный бизнес и ведет с друзьями

несколько некоммерческих проектов, но и, вдобавок к этому, имеет серьезный опыт работы в

благотворительных проектах и организациях и умеет склонить к участию в таких проектах даже весьма

состоятельных и авторитетных людей. Я считаю, что Винни знает, как устроен этот мир и понимает,

насколько важно сделать любое соглашение, даже с лучшими друзьями, кристально ясным и

недвусмысленным и записать его на бумагу.

КОМПЛЕКСНЫЕ (СТРАТЕГИЧЕСКИЕ) СОГЛАШЕНИЯ

Вам потребуется целый ряд комплексных соглашений, часто называемых «стратегией» или

«политикой» по какому-либо вопросу – как на стадии формирования общины, так и позже, когда вы уже

будете жить на земле. Документы первоначального этапа могут включать в себя: концептуальный документ

с описанием образа общины, стратегию по вопросу приема/выхода участников, порядок принятия решений,

нормы общения, документ по финансовым вопросам, порядок действий по поиску земли. Эти соглашения

могут быть оформлены как решения или протоколы общего собрания, формальные (юридически

оформленные) или неформальные договоры.

Когда вы учредите ваше юридическое лицо, приобретете землю и переедете жить в общину, вам,

вероятно, потребуются дополнительные соглашения по следующим вопросам:

•

труд в общине и взносы участников в общую кассу поселения;

•

использование земли и экологические нормы;

•

бюджет общины, расходование общих средств и покрытие издержек;

•

политика в отношении собак и других домашних животных, воспитания детей, шума,

использования техники и инструментов, экономии воды или электроэнергии; возможного

употребления алкоголя, курения или ношения оружия;

•

процедура приема и интеграции новых членов;

•

требования к кандидатам в члены общины и ожидаемое от них трудовое и финансовое

участие;

•

процесс выхода из общины и компенсации при этом уплаченных взносов, строительных и

прочих издержек;

•

нормы поведения, а также процедура и ответственность при их нарушении;

•

основания и порядок исключения из общины.

Часть из этих соглашений может быть зафиксирована в формальных документах юридического

лица, которое вы создаете для совместного управления землей, ведения общего бизнеса или общих

некоммерческих проектов. В частности в таких, как Устав корпорации (для корпораций48), договор о

совместной деятельности (для простого товарищества) или оперативные соглашения49 ( operating agreements)

(для обществ с ограниченной ответственностью) – в зависимости от того, какую организационно-правовую

форму вы выберете. (См. об этом подробнее в главах 15 и 1650.) Другие соглашения могут быть

зафиксированы в разного рода гражданско-правовых договорах или же просто в неформальных внутренних

документах, которые ваша группа составляет, утверждает и применяет.

Многие молодые общины настолько загружены организационной и строительной работой в первые

годы (или просто не предвидят возможные затруднения в будущем), что начинают всерьез работать над

48 Корпорация ( corporation) – специфический термин американского права, не имеющий прямых

аналогов в российском законодательстве. К корпорациям относятся как то, что мы называем акционерным

обществом, так и некоторые формы некоммерческих организаций. Подробнее о значении этого термина – см.

главу 15. – прим. перев.

49 оперативные соглашения ( operating agreements) специфический термин американского права.

Согласно российскому законодательству, учредительным документом общества с ограниченной

ответственностью является его устав. – прим. перев.

50 Глава 16, как посвященная специфически американским правовым реалиям, в настоящем издании

не приводится. Глава 15 приведена с небольшими сокращениями и комментариями, позволяющими уловить

ключевые моменты, применимые в условиях российского законодательства.– прим. перев.

своими соглашениями и внутренней политикой лишь тогда, когда необходимость этого обнажается в

результате крупного кризиса или конфликта.

Именно так произошло в общине Общество Социальных Альтернатив (Community Alternatives

Society) в штате Ванкувер (Канада). Хотя в поселении и были соглашения по финансовым и трудовым

вопросам, а также соглашения об использовании и содержании общей инфраструктуры, участники общины

не имели договоренностей о нормах поведения, поскольку им казалось, что все люди ведут себя приемлемо.

Обычные разногласия и частные конфликты между членами решались при помощи выработанных

коммуникационных процедур, а различия во мнениях разбирались на управленческих собраниях. Но после

11 лет их совместной жизни один из участников совершил нечто настолько неприемлемое в глазах других,

что это вынудило принять меры. Жители общины поняли, что им необходимо установить нормы поведения

и, что еще более важно, нужно соглашение о том, что делать в случае их нарушения. В итоге группа

разработала самую мудрую и самую гуманную политику по вопросам человеческого поведения, какую мне

только доводилось видеть – не только с ясным описанием прав участников и их ответственности, но также с

комплексной системой правовых последствий, применяемых в случае их нарушения.

Другие группы заранее предвидят вопросы, по которым необходимо будет достичь

договоренностей, и начинают составлять соглашения с самого начала формирования общины. Именно так

поступили основатели Щедрого Рассвета ( Abundant Dawn) в Вирджинии (большинство из которых уже

имели до этого опыт жизни в общинах). Они начали работать над своими документами в 1994, за три года до

того, как нашли свою землю и переехали туда жить. Часть из их стратегических соглашений – это просто

сведенные в единый документ более ранние договоренности по отдельным вопросам. В других случаях

группа просто садилась и шаг за шагом составляла комплексный общий документ, определяющий политику

общины в интересующей области. К моменту написания данной книги (2002), восемь лет спустя после

переезда на землю, некоторые соглашения полностью готовы; другие приняты группой, но нуждаются в

доработке; третьи находятся еще на стадии проектов. Участники Щедрого Рассвета даже откладывали

заключение юридических сделок и введение платежей и сборов до тех пор, пока не достигали соглашения об

общей политике в том вопросе, к которому относились соответствующие сделки или платежи.

Их соглашения, часть из которых приведена ниже, иллюстрируют круг вопросов, с которыми рано

или поздно сталкивается почти любая община – в большей или меньшей степени, в зависимости от

устройства и количества совместно используемых ресурсов и имущества. Это те вопросы, которые

необходимо обдумать и вашей группе. Я предлагаю вам использовать список соглашений Щедрого

Рассвета, чтобы стимулировать ваш собственный мыслительный процесс по поводу того, какие соглашения

и когда потребуются вашей группе.

Создание соглашений – довольно серьезное дело и требует огромного количества времени и

внимания. Основатели Щедрого Рассвета оценивают число человеко-часов, потраченных на всю эту работу

– как на общих собраниях, так и в рабочих группах – в несколько тысяч. Кому-то может показаться

чрезмерным количество и сложность документов этой общины, но, на мой взгляд, они вполне разумны. Это

община, основанная уже весьма опытными в этой области людьми – и одна из тех самых 10 процентов.

СПИСОК СОГЛАШЕНИЙ ОБЩИНЫ ЩЕДРЫЙ РАССВЕТ

( ABUNDANT DAWN )

Концептуальный документ (и ключевая формула).

«Кто?», «что?» и «почему?» об общине Щедрый Рассвет.

Учредительные документы некоммерческой корпорации.

Политика по вопросам членства.

Права и обязанности для каждой из нескольких форм членства. Требования к членам.

Приостановление членства («творческий отпуск»). Неполное (частичное по времени, «дачное») членство.

Условия и порядок прекращения членства.

Описание структуры общины.

Включает в себя юридическое устройство, описание культуры общины, механизм принятия

решений и управление, структура подов («под»51 - это внутренняя «подобщина» внутри поселения Щедрый

Рассвет), их формирование, вступительные взносы. Документ выражает попытку найти баланс между

стремлением каждого участника к личной свободе и желанием обезопасить себя от возможных

неблагоприятных последствий свободного выбора соседей (в частности в отношении шума, наготы и пр.)

51 англ. pod – букв. «стручок» - прим. перев.

Продовольственная политика.

Регулирование групповых (оптовых) продовольственных закупок и распределения продуктов,

использования общественного сада и путей совместного использования продовольственных ресурсов.

Политика разрешения конфликтов.

Скорее постоянно развивающийся набор средств, чем завершенная стратегия. Документ описывает

методы разрешения конфликтов, включая их разбор на специальных общих собраниях, но далеко не

ограничиваясь этим.

Финансовая политика.

Этот документ включает все соглашения, касающиеся денежных вопросов, в том числе все

источники доходов общины, общие расходы, финансовые обязательства членов; за что община должна, а за

что не должна платить; как поступать в случае финансового кризиса или непредвиденных расходов.

Соглашение о Формуле описывает формулу для расчета ежемесячных денежных взносов с каждого пода

(подобщины) в общий фонд Щедрого Рассвета, в зависимости от числа членов пода, количества их машин, а

также размеров их годового дохода.

Гостевая политика.

Руководство по приему гостей, интересующихся вопросом вступления в общину.

Стратегия ведения бизнеса в общине.

Как члены общины могут вести бизнес в поселении – в том числе вытекающие из этого финансовые

отношения, контроль со стороны общины, участие третьих лиц (не членов общины) в качестве партнеров

(соучредителей, сособственников) или наемных работников, заключение контрактов и получение

разрешений.

Земельное планирование.

Генеральный план по застройке и использованию общей территории.

Экологические нормы в строительстве.

Описание различных экологических требований и факторов, которые должны учитываться при

строительстве домов.

Лесная политика.

Руководство по использованию и охране леса, включающее нормы о том, когда и как могут

производиться вырубки, как заготавливать дрова и т.д.

Политика в отношении домашних животных.

Сколько собак и кошек может содержать каждый под; как минимизировать негативное влияние

(особенно влияние уличных кошек и собак) на диких животных и на интересы других членов.

Процедура исключения из общины.

Какие правонарушения считаются достаточным основанием для исключения из общины, какова

процедура исключения, решение возникающих в связи с этим имущественных и финансовых вопросов и т.д.

Ликвидация Щедрого Рассвета как общины.

Если случится так, что группа не сможет продолжать свое существование в качестве общины, то, в

соответствии с нормами этого документа, будут решаться вопросы о ликвидации юридического лица, о

передаче земли в доверительное управление управляющей компании (или о реорганизации Щедрого

Рассвета в управляющую компанию), о том, как члены общины смогут продолжить жить в принадлежащих

им домах, и покрытии всех связанных с этим расходов. Составить это соглашение было невероятно сложно,

и редко какие общины вообще задумываются над возможностью подобного развития событий (но, тем не

менее, это хорошая предусмотрительность).

*

*

*

Одним из наиболее важных наборов соглашений вашей группы являются соглашения, связанные с

учреждением вашего юридического лица, посредством которого вы будете совместно управлять вашей

недвижимостью. Об этом мы поговорим в следующей главе.

ВАША ПОЛИТИКА В ОТНОШЕНИИ ДОМАШНИХ ЖИВОТНЫХ.

Коль скоро вы переедете жить на землю, вашей общине определенно

понадобится согласованная политика в отношении домашних животных, поскольку

домашние животные, в особенности собаки, становятся источником одних из самых

острых конфликтов, с которыми приходится сталкиваться общинам. Так, в начале

1980-х годов группа горожан переселилась на сельский Средний Запад, где решила

создать новую духовную общину. Мало того, что участники группы вообще не стали

заключать никаких соглашений (полагая, что духовные люди вроде них не

нуждаются в таковых), так они еще не стали сажать на привязь своих доселе

городских собак, которые, естественным образом, начали собираться в охотничью

стаю – этот бич начинающих экопоселений. Освобожденные «друзья человека» вволю

отдались своим буйным природным инстинктам и загрызли нескольких более мелких

животных, включая кошек и котят, принадлежавших другим членам общины.

Поселение погрузилось в душераздирающий конфликт. Люди были взбешены гибелью

их питомцев и тревожились, что собаки могут загрызть и других кошек и даже

напасть на их детей. Владельцы же собак, в свою очередь, были оскорблены

«несправедливыми обвинениями», потому что «совершенно очевидно», что «наш

малыш никак не мог быть причастным к этому» - это сделали соседские собаки.

Накал страстей дошел до того, что некоторые отцы начали угрожать, что

пристрелят любую собаку при ее появлении рядом с их ребенком. Ошеломленная

поднявшимися беспорядками, община, в конце концов, пришла к выводу, что общие

правила все-таки нужны, и постановила, что собаки должны содержаться на

привязи или за ограждением.

Собачьи стаи, собачий лай, собачьи экскременты на дорожках, собаки с

блохами, собаки, разрывающие грядки, собаки, уничтожающие и распугивающие птиц

и диких животных – вот только некоторые из проблем, которые возникают в

общинах по поводу «лучшего друга человека». Кошки также могут доставлять

беспокойство, ибо, как оценивают некоторые эксперты, одна кошка за сезон

уничтожает около 100 птиц и мелких животных, что весьма негативно отражается

на биологическом разнообразии в округе. В то же время, иногда поселенцы

нуждаются в собаках, чтобы защитить свои огороды от оленей или кабанов, и в

кошках – чтобы обезопасить от грызунов свои продовольственные припасы.

Поэтому, хотя Шарик и Мурка могут быть действительно нужны человеку, они

определенно нуждаются в контроле. В некоторых общинах есть соглашения о том,

что кошки и собаки должны носить на шее маленькие колокольчики для

предупреждения диких животных и птиц об их приближении, или что собаки должны

содержаться только на огороженных территориях или на привязи.

Понимая, что домашние питомцы могут быть важными членами семьи,

основатели Этхэвен ( Earthaven) разрешили новым членам брать с собой своих

собак при переезде на землю (хотя их суммарное число не должно превышать 5 или

6), однако установили, что после их смерти новые собаки заводиться не должны.

Участники Щедрого Рассвета составили уникальный план, регулирующий количество

собак и кошек в поселении в зависимости от численности его населения. (См.

Щедрый Рассвет: «Политика в отношении домашних животных» в Приложении 2.)

ГЛАВА 8.

ВОПЛОЩЕНИЕ В РЕАЛЬНОСТЬ: СОЗДАНИЕ

ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА.

«Нет, нет и еще раз нет! Мы не хотим создавать никаких юридических лиц и корпораций!

Корпорации и юристы – это и есть главная проблема нашей страны!» Эти слова я услышала от

основательницы одной формирующейся общины, в процессе организации которой мне однажды довелось

поучаствовать. Она была готова заключать общие соглашения и составлять стратегические документы, но

никак не юридическое лицо. И хотя я сама считала, что юридическое лицо для совместного владения землей

нам необходимо, я определенно понимала ее точку зрения. Юридические лица и корпорации, благодаря

нашим законам, имеют права живых людей, но при этом позволяют реальным людям, стоящим у их руля,

влезать в долги, разрушать окружающую среду и причинять вред другим, избегая всякой ответственности за

это. И когда люди слышат слово «корпорация», им представляется огромные транснациональные

многоголовые драконы, вооруженные миллионами долларов и эскадрильями юристов, которые легко могут

отбиться, ускользнуть или оттянуть преследование за экологические и другие преступления, за которые

отдельный человек был бы быстро брошен в тюрьму. Неудивительно, что многие люди, задумывающиеся об

альтернативной, более человечной культуре, основанной на доверии и сотрудничестве, негативно относятся

к «корпорациям» и «юридическим лицам».

Тем не менее, мы должны создавать их, если хотим защитить себя от потенциальных разорительных

судебных тяжб, непомерных налогов или ответственности за случайные долги, которые кто-то захочет на

нас повесить. Юридические лица сами по себе нейтральны. (И, кстати сказать, далеко не все из них можно

назвать корпорациями.) И причина нашей неприязни к ним не в них самих по себе, но в том, что люди часто

используют эти структуры для причинения вреда окружающим и избегания ответственности за это. Мы

можем использовать их же для создания более устойчивого, основанного на взаимопомощи образа жизни и,

путем наглядного примера, изменить нашу культуру к лучшему.

ПОЧЕМУ НЕОБХОДИМО СОЗДАТЬ ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО

ДО ПОКУПКИ ЗЕМЛИ?

Для чего вашей общине может быть нужно создать юридическое лицо? Во-первых, оно нужно для

приобретения общей собственности и для коллективного управления ею в течение многих лет. (Технически

вы можете купить землю просто группой граждан, не создавая юридического лица, но при этом вы по

умолчанию выбираете такие юридические формы, как общая долевая собственность и простое

товарищество, которые я не рекомендую – см. главу 15.) Во-вторых, форма юридического лица необходима

для совместного управления и ведения общих дел (как коммерческих, так и некоммерческих) – особенно,

если вы рассчитываете на льготное налогообложение вашей деятельности.

Обдумайте возможные последствия отсутствия юридического лица. Серьезные конфликты,

потенциально способные разрушить общину, могут возникнуть из-за:

•

прав на землю, постройки и общее имущество и имущественной ответственности

участников;

•

незащищенности перед кредиторами и судебными исками, которые могут быть обращены

на личное имущество и сбережения общинников по долгам общины в целом и наоборот;

•

вопросов финансовой компенсации выходящим из общины членам;

•

вопросов о том, на чье имя регистрировать недвижимость и что делать, если группа

распадается или кто-то пытается продать свою долю.

Я не говорю уже о том, что, отказавшись от создания подходящей вам формы юридического лица,

вы можете быть задавлены чрезмерными налогами, которых вполне можно было бы избежать. Отказ от

создания юридического лица при организации общины – это, вполне определенно, мина будущего

структурного конфликта, которая в один прекрасный момент может разорвать вашу группу на части.

Таким образом, выбор организационно-правовой формы вашего юридического лица зависит от того,

насколько она сможет: (1) защитить участников общины от потенциальных судебных исков и

несоразмерной финансовой ответственности; (2) предотвратить излишнее налогообложение; (3) создать

возможность приобретать и владеть недвижимостью от имени общины в целом, легализовать процедуры для

коллективного управления и принятия общих решений; (4) позволить вашей общине достигать ее целей; (5)

отражать ваши ценности. (См. главу 15.)

Некоторые общины имеют по несколько юридических лиц для разных видов деятельности; другие

ведут все дела в рамках одной юридической структуры. И поскольку не существует юридических лиц,

которые были бы специально созданы для альтернативных сообществ (если не считать некоммерческую

корпорацию 501(d) non-profit 52, созданную для общин шекеров53), нам приходится заимствовать для наших

52 В российском законодательстве прямого эквивалента американской 501(d) non-profit не

существует. Эта организационно-правовая форма подразумевает обобществление имущества и доходов, как

в коммуне. - прим перев.

53 Шекеры ( Shakers) - секта, называвшая себя "Церковь Царствия Божьего на Земле" ( Millennial

Church), отколовшейся от квакеров ( Quakers) в середине XVIII в. Переезд шекеров из Англии в США в 1774

возглавила Энн Ли ( Lee, Mother Ann ). Под ее влиянием секта быстро приобрела новых сторонников. К 1826 в

США было 6 тыс. шекеров, объединенных в 18 общин в восьми штатах. Секта выступала за общинную

собственность, проповедовала опрощение и строгий образ жизни. Члены ее давали обет безбрачия, так как

ожидали наступления Царствия Божия на Земле ( Millennium) в самом ближайшем будущем и не считали

нужным заботиться о продолжении рода. После Гражданской войны 1861-1865 быстро потеряла влияние и к

1880-м практически лишилась своих сторонников. Своеобразным наследием секты остались знаменитые

стулья, изготовленные в общинах шекеров: при своей простоте они были настолько рациональными и

прочными, что до сих пор являются объектом коллекционирования. Полное название секты - "Объединенное

целей различные элементы правовых структур, созданных для совместного ведения бизнеса, объединенных

инвестиций или коллективного управления недвижимостью и приспосабливать их для специфических нужд

нашей общины.

«Минуточку! Наша община не будет похожа на это! – можете вы сказать. – Мы стремимся создать

нечто прекрасное и благородное, а вовсе не какой-то бизнес!» Что ж, пусть так, однако все ваши дела,

связанные с зарабатыванием и расходованием денег, все равно должны вестись в каком-то порядке. В конце

концов, возможно, вам придется иметь дело с сотнями тысяч долларов, а значит все равно необходимы

ясные и справедливые соглашения по этим вопросам. И, если взглянуть на ситуацию прямо, ваша община –

это тоже бизнес, потому что она неизбежно связана с объединением общих средств и соглашением о том,

как вы их будете тратить, как вы можете прирастить их, если потребуется, и как справедливо поступить,

когда возникают прибыль или убытки.

ПОЧЕМУ НЕОБХОДИМО СОЗДАНИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА?

1. Это делает проще процесс совместной покупки земли. Продавец или

арендодатель гораздо серьезнее отнесутся к организации с десятками тысяч в

банке и небогатой кредитной историей, чем к группе граждан со скромными

доходами, пытающихся купить землю в общую собственность.

2. Любые соглашения, которые заключает группа, могут оформляться как

внутренние документы юридического лица (решения Общего Собрания, постановления

Правления и т.п.) и становится, таким образом, юридически значимыми и

подлежащими исковой защите. И если какой-то участник нарушает эти соглашения,

остальные могут опереться на силу закона, чтобы побудить его к их соблюдению.

3. Отдельные виды организационно правовых форм юридических лиц больше,

чем другие, подходят для конкретных моделей совместного управления землей,

таких, как: (а) вся недвижимость является общей; (б) каждый участник имеет

свое отдельное хозяйство; (в) каждый участник имеет свое хозяйство, но при

этом остальная часть собственности является общей.

4. Поскольку Федеральная налоговая служба (IRS54) и налоговые органы

штата будут облагать вас налогами сообразно тому, какую организационно-

правовую форму вы выберите, вы можете, с учетом вашей специфики, выбрать

такую, которая позволит вам сэкономить немало средств на налоговых платежах.

ПРИВЛЕЧЕНИЕ ЮРИСТА

Итак, вам определенно потребуется помощь юриста, разбирающегося в вопросах недвижимости,

для оформления земли, а также юриста, опытного в налоговом законодательстве, для выбора и регистрации

вашего юридического лица. Но перед тем, как обратиться за юридической помощью, постарайтесь как

можно больше разузнать самостоятельно о возможных формах юридических лиц и особенно о тех из них,

которые, наиболее вероятно, могут вам подходить. Во-первых, в этом случае вы будете уже вооружены

общество верующих во Второе Пришествие Христа" ( United Society of Believers in Christ's Second Appearing).

Название, происходящее от "shake" (= " трястись"), связано с бдениями сектантов, впадавших в религиозный

экстаз. – словарь Americana, прим перев.

54 Internal Revenue Service (IRS) - Налоговое управление США, Налоговая служба США, Служба

внутренних доходов. Федеральное ведомство, учрежденное в 1862 с целью сбора налогов и контроля за

выполнением налогового законодательства США. Действует через общенациональную систему налоговых

бюро, включая семь региональных бюро. Входит в состав Министерства финансов ( Department of the

Treasury, U.S. ). Во главе управления стоит комиссар ( commissioner); окружные отделения возглавляются

директорами. Занимается сбором почти всех федеральных налогов, контролем за соблюдением налогового

законодательства, расследованием и преследованием налогового мошенничества; постановления IRS

играют основную роль в ведении налогового учета.

Располагает информационно-консультативной службой, предоставляющей материалы по вопросам

налогообложения. Граждане США ежегодно направляют в местные органы управления свои налоговые

декларации ( tax return). – прим перев. (по материалам словаря Americana).

какими-то знаниями и сможете ориентироваться в том, что вам скажет юрист. Во-вторых, вам не придется

платить за несколько дорогостоящих часов разъяснений таинственной сути юридических хитросплетений

перед тем, как дело, наконец, дойдет до составления документа. Вы не будете чувствовать себя бедным

просителем или полным дилетантом. Вы не получите потрясения и не испугаетесь от обилия незнакомых

терминов и конструкций.

Я также рекомендую вам обратиться к опытному бухгалтеру по налогообложению или к

дипломированному независимому бухгалтеру ( CPA 55). В конце концов, вам нужно выбрать организационно-

правовую форму, которая не только отражает ваши ценности, но и позволит сэкономить ваши деньги.

Бухгалтеры и аудиторы часто знают гораздо больше нюансов по этим финансовым вопросам, чем юристы.

Редко какой юрист или бухгалтер знают что-то об альтернативных сообществах, и это еще одна

причина для того, чтобы изучить как можно больше о возможных формах юридических лиц и взять на

примету некоторые, как кажется, наиболее подходящие для вас, перед тем, как идти за консультацией. Вы

же не хотите заплатить несколько сотен долларов за то, что будете просвещать юриста или бухгалтера о

том, что такое община, и после этого наивно просить их подсказать вам подходящую юридическую форму.

Перед тем, как вы войдете в кабинет, у вас должно быть заготовлено четкое и краткое определение

планируемой вами общины, а также примерный список юридических возможностей, которые вам нужны

для вашей деятельности.

Многие юристы не обладают обширными знаниями о всем разнообразии организационно-правовых

форм, а специализируются на каких-то конкретных видах, и поэтому весьма вероятно, что они могут

направить вас в сторону тех из них, о которых они больше знают. Это может пойти вам во вред, потому что

для общины ношение неадекватной правовой формы ничем не лучше, чем ношение туфель, которые жмут.

Поэтому – еще раз! – изучите те формы, которые кажутся вам наиболее подходящими, а затем ищите

специалистов именно по ним.

Однако перед тем, как заниматься этими вопросами, ваша группа должна абсолютно четко решить,

что же именно вы собираетесь делать как община.

«Помните, - говорит Дэйв Хенсон из Круга Сеятелей ( Sowing Circle), - что ваш юрист или бухгалтер

работает для вас. И все их советы по организационным вопросам хороши только тогда, когда вам самим

предельно ясны ваши организационные и экономические цели».

После того, как вы с вашим юристом (и/или бухгалтером) выбрали подходящую организационно-

правовую форму, вы можете сэкономить немало денег, если самостоятельно составите проекты ваших

учредительных документов, а затем покажете их вашим консультантам на предмет соответствия возможным

особым требованиям, действующим в вашем штате или провинции. Обычные граждане вполне способны

составить юридические документы, обращаясь к правильным источникам для помощи. Ноло Пресс ( Nolo

Press), издательство популярной юридической литературы, предлагает книги и программное обеспечение с

пошаговыми инструкциями по созданию товариществ, обществ с ограниченной ответственностью,

корпораций (акционерных обществ) и некоммерческих организаций; издательство Селф-Кансил Пресс ( Self-

Councel Press) делает то же самое в Канаде. Издательство Ноло Пресс и Институт общин территориального

самоуправления ( Community Associations Institute) – организация, просвещающая и защищающая интересы

домовладельцев и их сообществ в США, – сейчас готовят к изданию книги, специально посвященные

созданию собственных общин территориального самоуправления.

Однако имейте в виду, что этот способ составления документов может оказаться и более дорогим –

но лишь в том случае, если люди по нескольку раз меняют свои намерения и просят у юриста несколько раз

проверять их проекты, что, естественно, увеличивает оплату.

Если вы выбираете некоммерческую организацию со льготным налогообложением, вы можете

попросить вашего юриста или бухгалтера по налогам помочь вам также проверить составленную вами

форму заявления об освобождении от налогов ( tax-exempt application form). Составляйте ваши документы

таким образом, чтобы от юриста требовалось только ответить на ваши вопросы и проверить – не

переписывать! – приготовленные вами проекты. (Вы можете приложить к делу и самостоятельно

составленные дополнения, касающиеся особых требований в вашем штате).

Почему же тогда, однако, не сделать все самим от начала до конца и совсем избежать расходов на

юриста? Дело в том, что опытный юрист может сразу увидеть потенциальные проблемы и предложить их

решения. Он может быть знаком с другими подобными делами и позаботиться о том, чтобы проблемы, о

которые споткнулась другая группа, миновали вас. Хороший юрист определенно стоит затрачиваемых на

него денег, однако чем больше ваша группа информирована обо всем, тем меньше его времени вам

потребуется.

55 certified public accountant (CPA) - дипломированный общественный (независимый) бухгалтер.

Высшая бухгалтерская квалификация в США. Для ее получения необходимо сдать специальные

квалификационные экзамены Института дипломированных общественных бухгалтеров, отработать

определенное количество лет по специальности, достичь определенного возраста и удовлетворять другим

требованиям регулирующих и лицензирующих органов. Дипломированный бухгалтер имеет право выступать

в качестве независимого аудитора, бухгалтера-ревизора, может составлять аудиторское заключение о

достоверности финансовой отчетности компаний. – прим. перев.

Я предлагаю вам главы 15 и 1656 как общий обзор организационно-правовых форм, которые обычно

используются альтернативными сообществами и общинами. После знакомства с ней вы можете приступить

к более глубокому изучению тех из форм, которые покажутся вам наиболее подходящими для вас. Вы

можете сделать это при помощи правовой литературы и программного обеспечения, а также обратившись к

услугам ряда организаций или к бухгалтеру по налогообложению (см. список источников на веб-сайте

автора). Теперь, узнав больше, выберите две или три организационно-правовые формы, позволяющих

совместно управлять землей, которые кажутся вам наиболее подходящими. И после этого

проконсультируйтесь с юристом для того, чтобы сделать окончательный выбор. Если вы хотите сэкономить

деньги, составьте проекты ваших учредительных документов самостоятельно и покажите их юристу для

проверки.

Сколько людей в вашей группе должно изучать и заниматься юридическими вопросами? Может ли

это сделать один человек? Теоретически, да. Дэйв Хенсон самостоятельно проделал всю правовую работу

для создания Круга Сеятелей ( Sowing Circle); так же поступила Вельма Кан в общине Щедрый Рассвет

( Abundant Dawn). Тем не менее, Дэйв советует не вешать все эти дела на одного человека, а создать лучше

небольшую рабочую команду. После выяснения ключевых вопросов, команда представляет группе в целом

наилучшие варианты организационно-правовой формы, разъясняет их суть и стимулирует общее

обсуждение. Если остаются вопросы или возражения, команда может провести дополнительное

исследование и снова доложить группе о результатах.

Какую бы форму юридического лица вы ни выбрали, я рекомендую сделать так, чтобы все члены

общины, а не только наиболее опытные в бизнесе и финансах, были максимально осведомлены об этих

вещах. Когда суть юридических вопросов понимает вся группа, это позволяет вам действовать более

сознательно и квалифицированно, и, что еще важнее, позволяет уравновесить власть в группе. Общая

информированность способна предотвратить распространенную проблему сосредоточения власти в руках

деловой и юридической интеллигенции при глухом недовольстве всех остальных и спасти общину от

потенциальных конфликтов на этой почве.

КАК НАЙТИ ПОДХОДЯЩЕГО ЮРИСТА

Вам нужен человек достаточно опытный, но при этом открытый для новых идей и достаточно

гибкий для того, чтобы понять, что именно вы собираетесь сделать. Ваш юрист должен быть готов помочь

максимально приспособить какую угодно юридическую форму для специфических ценностей и задач вашей

общины. Самым лучшим выбором был бы юрист, которого вы знаете лично и которому доверяете, кто

опытен в вопросах налогообложения и сделок с недвижимостью, особенно применительно к тем

юридическим лицам, которые вас интересуют больше всего. Найти такое может оказаться нелегко. Другим

вариантом было бы найти какие-либо альтернативные поселения в вашем регионе, использующие одну или

несколько из интересующих вас юридических форм, и попросить их порекомендовать вам юриста

(юристов), которые им помогали. Можно обратиться к деловым людям в вашей местности, которые

используют эти организационно-правовые формы в своем бизнесе.

Если вы решили обратиться в юридическую консультацию, я рекомендую выбирать те из них,

которые управляются местной коллегией адвокатов или некоммерческой правозащитной организацией,

нежели пользоваться услугами частных коммерческих фирм. И идите только туда, где есть люди, опытные

именно в этой области, и где можно получить бесплатную или дешевую предварительную консультацию

перед основной работой. Избегайте юридических консультаций, где дежурный юрист назначается строго в

порядке очереди (а не в зависимости от характера дела). А как насчет недорогих юридических клиник57? Тут

нужно иметь в виду, что за услуги они обычно берут дороже, чем за предварительные консультации,

текучка кадров там очень большая, а опыт в правовых и финансовых вопросах, особенно касательно

интересующих вас форм, может быть невелик. Поэтому я предлагаю пользоваться юридическими

клиниками только для получения общей информации и обращаться к опытным и более

специализированным юристам для основной работы.

При выборе юриста лучше всего связаться с несколькими из них, пообщаться с каждым, получив

общее представление, а потом выбрать одного и заключить с ним договор о необходимых услугах и

причитающемся ему гонораре.

Иногда правильный выбор может быть очевиден. Когда Вельма Кан выбирала организационно-

правовую форму для поселения Щедрый Рассвет, она провела несколько дней в правовой библиотеке,

изучая прецеденты58, которые могли бы быть применимы к вопросам налогообложения будущей общины. В

56 По поводу перевода 15 и 16 Глав см. прим. 49. к Главе 8.

57 Юридическая клиника — программа подготовки социально ориентированных юристов на базе

ВУЗов или некоммерческих организаций. Студенты под наблюдением преподавателей-кураторов оказывают

правовую помощь социально незащищенным гражданам, осуществляют правовую защиту общественных

интересов. См. http://www.lawclinic.ru – прим. перев.

58 В англо-американском праве, в отличие от российского, силу законов, применяемых при

конце концов, она нашла, как ей показалось, тот самый случай и спросила нескольких адвокатов, что они

думают по этому поводу. Но ни один из них, похоже, не смог понять, что она имела в виду, равно как и

поверить, что дилетант вроде нее сумел обнаружить в праве что-то новое. Никто, кроме одного. «Каков

номер дела? – спросил он, заинтересовавшись. – Мне бы хотелось взглянуть на него самому». «Вот так, -

рассказывает Вельма, - мы нашли нашего юриста».

Как уже говорилось выше, вам необходимо создать ваше юридическое лицо ДО покупки земли.

Однако вам будет гораздо легче представить и сравнить разные организационно-правовые формы, если вы

увидите это все на примере уже существующих общин. Поэтому первым делом имеет смысл посетить эти

общины и узнать, как они покупали, финансировали и обустраивали свою землю. (Чуть позже мы

рассмотрим конкретные виды юридических лиц, которые обычно используются для этих целей.)

*

*

*

Следующий этап создания общины является для многих основателей самым сочным. Итак, поиск

земли – большое приключение.

ГЛАВА 9

НА ПОИСКИ ЗЕМЛИ

Когда в 1995 году шестеро основателей общины Дансинг Рэббит отправились на поиски земли для

создания экопоселения, они столкнулись с типичными проблемами, с которыми инициативной группе

приходится встречаться на данном этапе. (Слово "земля" используется в этой книге как обобщающий

термин и подразумевают любую недвижимость, которую приобретает ваша община, будь то чистый,

неосвоенный земельный участок, застроенная или частично застроенная территория, жилой дом с участком

или многоквартирный жилой дом в городе.)

Дансинг Рэббит зародился в 1993 году, когда двенадцать друзей - активистов движения в защиту

окружающей среды из Стэндфордского университета в Калифорнии решили создать экопоселение с целью

изучить и продемонстрировать другим преимущества того, что они сами называли «радикальным

экологическим равновесием» ( radical environmental sustainability). Они рисовали себе небольшое

самодостаточное поселение численностью от 500 до 1000 человек, которое состояло бы из более мелких

общин (коммун, живых жилищных сообществ) и индивидуальных хозяйств.

Многие из участников инициативной группы на тот момент жили в студенческих жилищных

кооперативах в Стэнфорде и уже успели почувствовать вкус совместной жизни и радость принятия

решений методом консенсуса. Вдохновлённые этим «общинным» опытом и благородными экологическими

целями, друзья учредили для своих целей инкорпорированную ассоциацию59 Дансинг Рэббит. Собираясь на

ежемесячные посиделки с чаепитием, организовав рассылку и доску объявлений в интернете, они

постепенно собрали группу размером около 20 человек на ежемесячных встречах и до 100 в их виртуальной

сети - в основном, из жителей университетских городков Северной Калифорнии Пало-Альто, Беркли и

Дэвиса.

В 1995 году, когда многие из участников группы получили дипломы Стэндфордского университета,

шестеро из них переехали в «общинный дом»60 в Беркли и приступили к разработке проекта по созданию

экопоселения.

Один из участников инициативной группы, Сесил Шейб, окончил университет на год раньше

остальных, и этот год он провел, путешествуя по стране, изучая жизнь в альтернативных поселениях и

возможности присоединения к ним, собирая информацию о строительстве из натуральных материалов и

рассмотрении конкретных дел, имеют более ранние решения судов по аналогичным делам. Такое более

раннее решение компетентной судебной инстанции, имеющее силу закона, называется прецедентом. – прим.

перев.

59 Incorporated association.

60 Group shared household (также перевожу как «квартирная община») -- обычно совместно

снимаемое группой друзей или единомышленников жилье. – прим. перев.

подыскивая регион, подходящий для будущего экопоселения. Ещё один активист общины проделывал то

же самое, сосредоточив внимание в основном на подходящих местах в северной Калифорнии.

Первым столкновением с суровой действительностью для основателей Дансинг Рэббит было

открытие того, что окружные нормы землепользования и строительства, а также санитарно-

эпидемиологические правила штата фактически не позволяли воплотить модель устойчивого развития.

ЮРИДИЧЕСКИЕ БАРЬЕРЫ НА ПУТИ ЭКОЛОГИЧЕСКИ-

УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ

Так, друзья узнали, что само по себе владение землёй вовсе не означает того, что на ней можно

делать всё что угодно.

Во многих городах, поселках и округах нормы зонирования, регулирующие плотность застройки и

заселения, ограничивают количество построек, которые можно возвести на одном акре и запрещают

групповую застройку61, когда несколько домов группируются в одном месте, а вся окружающая территория

оставляется открытой. Нормы требуют, чтобы под каждый дом выделялся отдельный участок одинакового

размера. К примеру, на Юго-Западе и частично на территории Великих Равнин, где дожди редки, и на

плотность заселения решающим образом влияет уровень талых вод и наличие и глубина залегания

подземного водоносного горизонта, нормы зонирования обычно не позволяют строить чаще, чем один дом

на 35 акров62. В засушливом регионе Западного Побережья строительство обыкновенно ограничивают

одним домом на 5 акров63, в то время как норма застройки во многих городках Северо-Запада - один дом на

50 футов (16 метров) вдоль линии дороги. (При этом Северо-Запад руководствуется уже не вопросом

рационального использования воды, но денежными соображениями. Дело в том, что в США доходы

муниципалитетов формируются, главным образом, за счёт налогов на недвижимость, а бюджет на

инфраструктуру и коммунальное обслуживание обычно рассчитывают исходя из схемы одна семья на

участок. И хотя увеличение плотности заселения одного отдельного участка не повредит бюджету, если так

поступят владельцы многих участков, возникнет серьёзная нагрузка на инфраструктуру - школы, пожарную

службу, полицию и другие муниципальные службы). Поэтому тем, кто желает увеличить плотность

заселения своего земельного участка или осуществить групповую застройку, требуется подавать прошение в

городской или окружной совет для получения разрешения на особый вид использования земли (special use

permit); что, как правило, требует проведения публичных слушаний с участием потенциальных соседей. При

этом, как успели познать на своём опыте многие инициативные группы будущих домовладельческих общин,

мнение соседей зачастую играет решающую роль.

Большинство городов и сельских округов США приняли Единый строительный кодекс ( Uniform

Building Code) или же используют свои собственные строительные кодексы, где оговорены все методы и

материалы, которые разрешается использовать при строительстве. Всё это делается для того, чтобы

защитить муниципалитеты от возможных судебных исков, поданных людьми, пострадавшими в результате

неграмотных конструкций, а также чтобы избежать слишком быстрого разрушения домов, что может

повредить интересам банков и других местных кредитных учреждений, выдающим на эти дома ипотечные

кредиты. Таким образом, применение многих проверенных временем экологичных технологий

строительства - бутового фундамента, несущих стен из соломенных блоков или самана, земляных полов,

зелёной (дерновой) крыши, глиняной штукатурки - зачастую считается незаконным, поскольку редко где

существуют инженерные спецификации по прочности, несущей способности, водостойкости применительно

к этим материалам и технологиям. Те округа, которые разрешают подобные конструкции, делают это по

умолчанию, в силу того, что их местность слабо заселена, и кодексы зонирования либо не приняты вовсе,

либо в бюджете нет средств на оплату инспекторов, которые бы контролировали их соблюдение. И хотя на

сегодняшний день всё больше округов решаются выдавать "экспериментальные" разрешения на

строительство с использованием натуральных материалов и технологий (для этого обычно требуется

специальная расписка от инженера, освобождающая муниципалитет от ответственности по возможным

искам), во времена, когда основатели Дансинг Рэббит вели свои поиски, дела обстояли иначе. Впрочем, и на

момент написания книги получить одобрение подобных проектов по-прежнему бывает невероятно сложно.

Это кажется совершенно бессмысленным, но во многих регионах Запада не разрешается делать

кровельный водосбор, поскольку любые осадки, выпадающие в данной местности по закону "принадлежат"

грунтовым водам, и вмешательство человека недопустимо, даже несмотря на то, что после пропускания

через раковину в доме или полива огорода эта вода в любом случае попадет в почву и соединится с

грунтовыми водами.

61 Вообще, в архитектурном планировании различают такие виды застройки, как периметральная,

групповая, строчная, свободная, комбинированная и пр. См. об этом, например, здесь:

http://www.baurum.ru/_library/?cat=equipping_general&id=4136. – прим. перев.

62 Т.е. 1 дом на 14 Га. – прим. перев.

63 1 дом на 2 Га. – прим. перев.

Большинство округов посчитает незаконным повторное использование сточных вод и создание

искусственно заболоченных участков ( constructed wetlands), или, по крайней мере, незаконным в качестве

единственного средства отвода сточных вод. Окружной отдел здравоохранения может позволить применить

эти методы, но, в то же время, будет требовать наличия септического бака и поля фильтрации ( leach field) на

участке, невзирая на то, что, по заключению специалистов по использованию «серой воды»64, в этом нет

необходимости. Аналогичным образом, редко где разрешаются компостные туалеты (биотуалеты)65. Иногда

окружные власти допускают строительство только определённых конструкций и моделей биотуалетов,

например, снабжённых электровентиляцией, и, зачастую, лишь при наличии дополнительного резервного

септика и поля фильтрации, что также считается излишним, по мнению микробиологов-специалистов.

Инициаторы Дансинг Рэббит также узнали, что округа, в которых есть колледжи и университеты,

часто не разрешают проживание в одном доме более 4 или 5 неродственных совершеннолетних – это

попытка защитить домовладельцев от падения цен за аренду жилья в случае, если по соседству вздумает

поселиться компания шумных студентов. Понятно, что большинство общин совсем не имеют целью

устроить на своей жилплощади "курятник", однако подобные нормы всё-таки во многом ограничивают

возможности группы сформировать общину в данном округе. (В главе 11 подробнее рассматриваются

способы, которыми общины пользовались для решения этих проблем).

ЧТО ЖЕ МЫ МОЖЕМ С ЭТИМ СДЕЛАТЬ?

Я уверена в том, что наша культура и законы неизбежно когда-нибудь

изменятся. Чем чаще чиновники всех уровней, застройщики-планировщики,

оценщики и строительные инспектора будут сталкиваться с примерами успешных

устойчивых ( sustainable) альтернативных сообществ, тем скорее они придут к

осознанию, что общины на самом деле помогают им реализовать те программы по

защите окружающей среды своей местности, которые их должность обязывает

поддерживать. Я уверена, что они всё чаще будут выдавать и даже

пропагандировать выдачу разрешений на соответствующее использование земли,

равно как продвигать более либеральные нормы землеустройства и строительные

кодексы. Пока же мы можем вести разъяснительную работу с чиновниками и

подавать положительный пример. Мы можем встречаться и знакомиться с

избранными или назначенными на должность представителями местной власти,

планировщиками, чиновниками из отделов архитектуры и планирования,

строительства и здравоохранения. Мы можем рассказать им всё, что знаем сами,

64 «Серая вода» - вторичная вода, уже использованная в быту (например, для мытья тела или

посуды). – прим. перев.

65 composting toilet - биотуале́т (компо́стный туале́т). Представляет собой одну из разновидностей

туалетов, в котором для утилизации отходов жизнедеятельности человека используются только природные

материалы. Этими материалами чаще всего являются торф, опилки или другие сыпучие, мелкодисперсные

органические вещества. Неотъемлемым компонентом также является природная микрофлора, которая

производит разложение отходов. Также находит применение и микрофлора, выращенная специально для

этих целей, а также биоэнзимы как продукт жизнедеятельности бактерий, которые способствует разложению

отходов при их искусственном внесении.

Схема работы торфяного биотуалета проста: отходы попадают в накопительный бак биотуалета, где

смешиваются с торфом (или другой органической «закваской»). Под воздействием бактерий происходит

начальное компостирование отходов. По заполнении бака полуфабрикат компоста выносится в компостную

кучу, где и происходит дальнейшее созревание компоста. Таким образом, в результате работы биотуалетов

отходы разлагаются на безопасные для окружающей среды компоненты, чаще всего богатые питательными

веществами, которые после окончательного созревания могут быть использованы как удобрение для почв.

Конструкции биотуалетов весьма разнообразны – от самодельных «дачных кабинок», где

экскременты присыпаются опилками или чернозёмом – до промышленных моделей в пластиковых корпусах с

камерами, куда засыпаются промышленные же расходные материалы – торфяной порошок, специальные

био-активные жидкости и т.п. В наиболее сложных моделях происходит разделение жидких и твердых

отходов.

Следует отличать биотуалеты от химических туалетов, которые для своей работы используют

различные химические вещества (антисептики). Утилизация отходов в данном случае происходит без помощи

бактерий, а получающаяся субстанция может повредить окружающей среде. Поэтому данный вид туалетов

не может называться биотуалетом. – прим. перев. (по материалам Википедии

(http://ru.wikipedia.org/wiki/Биотуалет) и других источников).

показать все наши исследования, приводить информацию, факты и примеры из

жизни. Мы можем просить у них совета, сделать их нашими партнёрами и

единомышленниками на пути к обществу большей открытости, устойчивости и

взаимопомощи.

Социолог Пол Рэй, соавтор книги "Двигатели культуры"66, исследуя

ценности современного общества, пришел к выводу, что четверть населения США,

а это 50 миллионов, являются носителями альтернативных, экологически-

ориентированных ценностей и поддерживают подобные начинания на практике. Так

мало ли кто из тех же банкиров, чиновников, планировщиков могут оказаться

такими же людьми, как и мы с вами, пусть и облачёнными в пиджак и галстук?

Мало ли кто из них как раз стремится поучаствовать в создании экологичной,

устойчивой культуры, нуждаясь просто-напросто в одобрении жителей своей

местности, чтобы быть уверенными в своих действиях?

СКИТАНИЯ ПО ОКРУГАМ:

НОРМЫ ЗОНИРОВАНИЯ, СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОДЕКСЫ,

СУЩЕСТВУЮЩИЕ ЭКОПОСЕЛЕНИЯ, РАБОЧИЕ МЕСТА

Поначалу основателей Дансинг Рэббит привлекали красоты северокалифорнийских округов

Мендосино и Гумбольдт. Однако ни один из округов Калифорнии, за исключением наименее населённых в

пустынной восточной части Сьерра-Невады, не допускал ту плотность заселения, которой им хотелось, не

говоря уже о групповой застройке, конструкциях из соломенных блоков, биотуалетах и биопрудах67.

Аналогичная ситуация наблюдалась и в большинстве остальных регионов страны, в особенности, вблизи

прогрессивных университетских городков и в пригородных зонах, где членам общины как раз вероятнее

всего было найти работу.

Единственным исключением виделись слабозаселённые сельские местности на Среднем Западе и

Юго-Востоке США. Однако, несмотря на то, что двое членов группы работали программистами и, по сути,

имели возможность работать дистанционно, находясь в любой части страны, совсем не каждый член

общины смог бы позволить себе то же самое. А если местность не обеспечивает возможностью заработка, то

как тогда привлекать новых людей?

Это было второе столкновение с суровой действительностью - поиски компромисса между

стремлением жить более экологично и необходимостью зарабатывать на жизнь. Сельские регионы, в

которых было возможно натуральное строительство (ибо из-за малочисленности населения там не

существовало барьеров земельного зонирования, СНиПов и санитарных ограничений), предлагали лишь

немного потенциальных рабочих мест.

В то же время, в тех районах, где вопросы защиты окружающей среды более актуальны, и

экологические настроения более выражены (как то вблизи университетских городков и крупных

мегаполисов вдоль океанского побережья), где больше потенциальных рабочих мест и где можно было бы

ожидать, что экологическое строительство будет более востребовано, - там высокая численность населения

вынуждает местные власти принимать законы о плотности заселения и застройки, устанавливать жесткие

строительные и санитарные ограничения. Всё это вместе фактически делает натуральное строительство и

устойчивое хозяйствование в этих местах невозможным. Чем более "прогрессивной" является местность,

чем плотнее она населена, тем вероятнее, что местные правила разрешают лишь один вид застройки: один

дом на одном отдельном участке, стандартная каркасная конструкция, сливной туалет и канализация с

септиком и полем фильтрации.

В какой-то момент группа обдумывала вариант поселиться в той же местности, что и Экопоселение

в Итаке (штат Нью-Йорк) – поселение, образованное из трех домовладельческих общин с

энергоэффективными домами с пассивным солнечным отоплением и обеспечивающего их органического

66 Paul Ray. Cultural Creatives.

67 Биопруды ( constructed wetlands) – искусственные водоемы, применяемые для очистки сточных вод.

Очистка осуществляется специально разведенными для этого растениями (напр. водяной гиацинт, Eichhornia

crassipes. См., например, - http://www.bionet.nsc.ru/booklet/Rus/RusApplied/RazrabotkiGiatcintRus.html. -

прим. перев.

фермерского хозяйства. Эковиладж в Итаке, один из первых экопоселенческих проектов в стране,

построенных с нуля, был очень манящимпримером и, к тому же, располагался недалеко от прогрессивного

университетского городка с возможными рабочими местами. Однако тогда, в 1995 году, даже в этой

местности не могло быть и речи о биотуалетах и домах из соломенных блоков.

С третьим проявлением суровой реальности основателям Дансинг Рэббит пришлось столкнуться

когда они стали искать участок в физически живописной, вдохновляющей местности не слишком далеко от

очагов близкой по духу культуры, по приемлемой, не заоблачной цене. Живя в северной Калифорнии, они

уже успели привыкнуть к прибрежным скальным ландшафтам, грохоту прибоя, рощам из гигантских

секвой, белоснежным вершинам гор на горизонте. По мере их продвижения на север земля становилась всё

более дикой и прекрасной. Любой университетский городок, в котором они останавливались, встречал их

элементами знакомой культуры - от магазинов здоровой пищи и вегетарианских ресторанчиков до книжных

лавок с уютными кафе68. И, в то же время, чем привлекательнее выглядела земля, чем ближе было

расстояние от неё до города, тем большую цену за неё требовали, не говоря уже о том, что образованных

людей в этих городах скапливалось больше, чем предлагалось рабочих мест.

Средний Запад выглядел куда лучшим вариантом в плане доступности цен на землю, отсутствии

строгих ограничений зонирования и строительных кодексов. Однако поселения консервативных

меннонитов69, а также пожилые фермеры с их скотом, соей и кукурузой совсем не казались уютной, близкой

по духу и стимулирующей развитие культурной средой. И, конечно же, Средний Запад не мог предложить

друзьям ни приморских скал, ни горных панорам.

Потратив год на изучение цен и градостроительных норм, сгорая от нетерпения поскорее начать

воплощение проекта, шестеро основателей Дансинг Рэббит отправились в путешествие по стране в поисках

сельских округов, предлагающих землю по приемлемым ценам и минимальные ограничения по застройке.

Они осмотрели земли около Карбондейла (штат Иллинойс), где имелись красивые ландшафты и

привлекательные места в пригородах, однако, цена на землю здесь показалась им довольно высокой. Они

исследовали область под Ноксвилем (штат Теннесси) – по-своему она была привлекательной, но все-таки

это было не то, чего бы им хотелось. Они также заехали в округ Скотланд на северо-востоке Миссури, где

цены на землю были сравнительно невысоки, и где находилась Ферма Сэндхилл - давно и успешно

существующая община, члены которой предложили свою помощь в создании поселения.

В раздумьях, что делать дальше, друзья разбили лагерь на Ферме Сэндхилл и устроили долгие

горячие обсуждения. Они постарались озвучить и учесть каждое возможное мнение - от тех, кто желал

жизни в горах до тех, кто был готов поселиться на равнине; от тех, кто был предан идее реализовать модель

устойчивого образа жизни во всех деталях, до тех, кто уже начал сомневаться, осуществим ли подобный

проект вообще. В конце концов, стало ясно, что у них есть три возможных варианта.

Они могли бы, как-нибудь изыскав средства, купить небольшой участок земли в каком-нибудь

чарующем уголке Северной Калифорнии и, как многие их предшественники из других общин, пренебречь

всеми строительными кодексами, зонированием, другими нормами, и просто воплощать задуманное,

оставаясь при этом неброскими и малочисленными, так, что никто не обратит внимание. Другой вариант -

они могли бы действовать в рамках системы, и сформировать свою общину в одной из прогрессивных, но

повязанных жёсткими нормами зонирования и прочими стандартами, областей, наподобие Итаки в штате

Нью-Йорк, а затем годами работать на изменение этих самых стандартов, с непрестанным упорством

пытаясь просвещать местные власти. В третьем варианте они могли бы создавать общину в

слабонаселенной местности, куда еще не успели прийти никакое зонирование и никакие кодексы; и там

можно было бы реализовать во всех деталях именно ту модель, которую они задумали, жить так, как им того

захочется, довольствуясь минимальным заработком на местных работах. (В случае третьего варианта им

предстояло бы решать, насколько согласны они быть полностью сельской общиной. Если слишком далеко

забраться в глушь, то захотят ли к ним присоединяться новые люди? А если община выберет такое место,

что добраться к ним нелегко будет даже в гости?)

Горя стремлением поскорее раздвинуть границы своей деятельности по защите природы и

одинаково не желая идти на компромисс со своими принципами, нарушать законы или осуществлять свою

миссию в полной безвестности; понимая, что они действительно искренне желают жить в сельской

глубинке, поближе к природе, участники группы выбрали третий вариант и обосновывались в самом центре

Среднего Запада.

ЭНЕРГИЧНЫЕ ПОИСКИ ЗЕМЛИ

68 Англ. coffeehouse bookstore – книжный магазин и кафе 2 в 1, где посетители могут полистать

понравившуюся книжку за чашкой кофе. – прим. перев.

69 Менониты, (меннониты) - протестантская секта, названа по Симонсу Менно ( Menno) (1492—1559),

собравшему остатки анабаптистов в особые общины с строгою нравственной дисциплиной. Менониты не

признают войны и присяги. Живут в Нидерландах. Англии, Германии и др. (Малый энциклопедический

сл

оварь Брокгауза и Е

фрона ) – прим. перев.

Неподалёку от Фермы Сэндхилл друзья арендовали двухкомнатный автокемпинг. Двое членов

группы продолжали ездить на работу в Силиконовую Долину, а двое других договорились на полставки

выполнять канцелярскую работу в офисе Партнерства в поддержку альтернативных сообществ ( Fellowship

for Intentional Community), расположенном в Сэндхилл.

Продолжая традицию, начатую ещё в Беркли, они собирались на регулярные собрания,

советовались, разрабатывали документы и основополагающие принципы, одновременно через сайт и

электронную почту поддерживая связь с остальными членами группы, оставшимися в Калифорнии. Они

зарегистрировали Дансинг Рэббит как некоммерческую корпорацию по статье 501(c)3 с уставными целями

исследовательской и образовательной деятельности. Для коллективного владения землей они выбрали схему

доверительного управления ( Community Land Trust) и создали управляющую компанию – некоммерческую

корпорацию по статье 501(с)2, треть членов которой составили они сами, а остальные две трети – другие

участники инициативной группы Дансинг Рэббит из Калифорнии. Для будущих жителей поселения был

разработан типовой договора об аренде индивидуального участка.

Однако в первую очередь нужно было найти землю. Друзья запросили кадастровый план округа,

выписали фамилии всех владельцев фермерских земель в радиусе трёх миль от Сэндхилл Фарм и отыскали

их координаты в телефонном справочнике. Они обзванивали фермерских вдов, пожилых фермеров, уже

вышедших на пенсию и отошедших от дел, интересуясь, не знают ли они об участках на продажу, и, раз уж

зашел разговор, не продают ли они случаем сами какую-нибудь часть своей земли.

После шести месяцев звонков и поездок по окрестностям у группы на руках оказалось несколько

более-менее подходящих вариантов. Наиболее выигрышным казался участок высокотравной прерии в 280

акров, с извилистой речкой и пятью прудами на территории. Речка и ручьи образовывали долину, на

пологих склонах которой местами росли дубы, ореховые деревья и клёны. По участку также проходила

короткая грунтовая дорога, на территории имелись полуоткрытый навес, хозяйственная бытовка и

несколько силосных контейнеров из металлического профлиста. Из 280 акров всей площади участка 200

акров когда-то были соевыми полями, а теперь находились в консервации – на основе Программы по

восстановлению ресурсов (Conservation Reserve Program, CRP) Министерства сельского хозяйства. В

соответствии с этой программой, государство выплачивало землевладельцам по 60 долларов (в данном

случае) за акр в год с тем, чтобы определённые площади не подвергались сельхозобработке, и земля могла

восстановиться после многолетнего истощения и эрозии почвенного слоя. Собственник описанного участка

на земле не проживал, а требуемая покупная цена равнялась 190 тысячам долларов. Здесь группа могла бы

разбить сады, строить дома с пассивным солнечным отоплением, засевать зерновыми те территории, что не

подпадали под программу CRP, и постепенно восстанавливать экологию прерии на остальной части участка.

Друзья решили остановиться на этом участке и положить начало экопоселению Дансинг Рэббит. У

них оставалось единственное препятствие - финансирование проекта.

«ДРУЖЕСКИЕ ЗАЙМЫ» У ДРУЗЕЙ И РОДСТВЕННИКОВ

Участники группы оценили желанную землю в 500 долларов за акр, и послали отсутствовавшему

собственнику предложение купить у него весь участок за 140 тысяч долларов. Собственник не согласился,

какое-то время они поторговались, но в конечном счете все-таки приняли первоначальную цену в 678

долларов за акр (190000 за весь участок).

У двоих членов группы была хорошо оплачиваемая работа в сфере компьютерной индустрии, так

что группа вполне могла бы получить в банке кредит на покупку земли, но только в размере не более 150

тысяч. Им же хотелось добиться меньшего процента и более мягких условий, чем предлагал банк, а также

оградить себя от риска обращения взысканию на землю, если вдруг у них возникнут временные финансовые

проблемы. Они также хотели собрать больше, чем требуемые под покупку 190 тысяч, для того, чтобы

создать некоторый запас на строительство домов, создание дорог и прочей инфраструктуры.

В итоге общинники взяли под небольшие проценты три частных займа. Первый - у одного из давних

членов их группы, живущего в Калифорнии, - 90 тысяч долларов на 15 лет под 5 процентов, с

освобождением от платежей на первые три года. Другой заём в размере 50 тысяч был получен от родителей

одного из основателей на таких же, как и первый, условиях - пять процентов и выплата в течение 15 лет.

Третий заём, размером в 50 тысяч был взят на 10 лет из фонда медицинского страхования Федерации

Эгалитарных Общин ( Federation of Egalitarian Communities, FEC)70, под 8,5 процентов. (Еще во время

первой поездки группы в Миссури внутри Дансинг Рэббит была сформирована коммуна Скайхауз

( Skyhouse), которая вступила в эту организацию. Общая сумма займов составила 190 тысяч долларов.

Ежемесячно им предстояло выплачивать по кредитам 1017 долларов в течение первых трёх лет, а затем - по

1730 долларов в месяц.

70 Эгалитарные общины – общины, в которых в качестве основополагающего принципа

провозглашается «равный доступ всех к ресурсам и к принятию решений». См.

http://en.wikipedia.org/wiki/Egalitarian_communities. - прим. перев.

Для создания фонда развития (освоения земли) друзья сформировали общинную кассу,

включившую в себя 2 тысячи долларов взносов участников, и 33 тысячи долларов, одолженных общине

одним из основателей на 15 лет без процентов с условием возвращения после полного погашения трех

остальных займов. Таким образом, основатели Дансинг Рэббит собрали в общей сложности 225 тысяч, что

было достаточным для покупки земли по оговоренной цене (190 тысяч долларов) и создания фонда развития

(35 тысяч) на начало застройки и обустройство инфраструктуры. Они купили землю на имя

зарегистрированной ими некоммерческой организации ( 501(c)2 title-holding non-profit) и оформили

управление общей землей как общественный земельный траст ( Community Land Trust)71.

Они не хотели, чтобы их займы выплачивались последовательно и обеспечивались, соответственно,

первым, вторым и третьим залогами участка, но предпочли, чтобы все кредиторы получали свои выплаты

параллельно в оговоренной пропорции и имели заранее оговоренные доли в случае продажи заложенного

имущества. Таким образом, они оформили единовременный залог участка с правом 90-тысячного кредитора

на 9/19 суммы от его реализации и остальных – на 5/19 каждый. Член группы, внёсший 33 тысячи, не

получал доли в залоге земли. (Несмотря на то, что юридически земля находилась в доверительном

управлении общественного земельного траста, она всё ещё не была до конца оплачена. Управляющая

организация обремененного подобным образом земельного участка вправе пойти на его реализацию, если

нет возможности погасить долги.)

Шестеро основателей арендовали жилой автофургон и, поставили его на подъезде к своему новому

участку. И, поскольку в нём имелась кухня и душевая, он был на время превращен в общий дом.

Первоочередными задачами поселенцев были обустройство палаточного лагеря, компостного туалета и

летних душевых кабин, а также переоборудование полуоткрытого навеса в летнюю кухню. Первопроходцы

пригласили приехать остальных членов калифорнийской инициативной группы, друзей и всех, кто их

поддерживал, чтобы помочь им в обустройстве огорода на принципах органического земледелия и

строительстве первых домиков из соломенных блоков.

Опыт Дансинг Рэббит иллюстрирует характерные вопросы, с которыми приходится иметь дело

основателям общин, когда они начинают подыскивать землю и собирать средства на ее покупку.

Большинство групп, стремящихся воплотить модель развития, более близкую к природе, при выборе места

для поселения должны быть готовы к подобной же серии противоречий и компромиссных решений. Часто в

процессе этого приходит и понимание того, что с хозяевами земли, включая тех, кто не выставляет землю на

продажу в данный момент, нужно общаться напрямую. И большинство общин, за исключением, пожалуй,

живых жилищных сообществ, предпочитают не обращаться в банки и другие публичные кредитные

учреждения, а брать взаймы у друзей, родственников или у организаций со схожими ценностями.

Таблица 3. Дансинг Рэббит: покупка земли и финансирование строительства.

Источник займа

Сумма

Условия

Доля в залоге участка

Друзья и

$90 000

На 15 лет, под 5%, без

9/19

единомышленники

выплат первые три года

Родители одного из

$50 000

На 15 лет, под 5%

5/19

основателей

FEC

$50 000

На 10 лет, под 8,5%

5/19

Взносы членов общины.

$2 000

-

-

Один из основателей

$33 000

На 15 лет,

-

беспроцентный, выплата

после того, как

выплачены другие займы

Итого

$225 000

ЭТА НЕЛЕГКАЯ ПОКУПКА В КРЕДИТ

(ВСЁ ЖЕ ЛУЧШЕ, ЧЕМ НИЧЕГО)

В 1990 году в Эшвилле (шт. Северная Каролина) небольшая группа людей начала регулярно

встречаться для обсуждения концепции своего будущего экопоселения и совместных поисков подходящей

земли. Они подсчитали, что для создания максимально самодостаточного поселения их должно быть не

менее 150 жителей - чтобы обеспечить весь спектр ремёсел, навыков, услуг, необходимый для выживания,

71 Общественный земельный траст ( Community Land Trust) – юридическая структура,

обеспечивающая поддержание особого статуса земельного участка за счет того, что управляющий им Cовет

директоров ( Board of Directors) только на 1/3 состоит из заинтересованных пользователей земли и на 2/3 – из

незаинтересованных лиц со стороны («общественности»), задачей которых является обеспечивать

соблюдение принципов и целей, ради которых земля была предоставлена в доверительное управление, в

данном случае – экологических. – Прим. перев.

пропитания, а также для поддержания внутри общины активной экономической и культурной жизни. Эти

цели и определили основные критерии выбора места - им требовался участок площадью не менее 100 акров

на расстоянии около 45 минут езды от Эшвилла, с разнообразным ландшафтом, обилием воды, землями,

подходящими для ведения сельского хозяйства, а также с достаточной площадью южных склонов, на

которых будут стоять от 40 до 60 домов и другие общинные постройки. В идеале, это должен был быть уже

в основном расчищенный от леса участок земли с какими-то готовыми постройками и системой

коммуникаций, на условиях продажи в рассрочку.

В течение последующих четырёх лет команда, отвечавшая за поиск земли, посетила сотни

предлагаемых участков: они снимали на видео наиболее подходящие варианты и вывозили потом всю

группу на осмотр участка.

НАХОДИМ ЗЕМЛЮ, ТЕРЯЕМ ЛЮДЕЙ

Это стало уже почти нормой для формирующихся общин - терять людей,

будучи в двух шагах от приобретения земли и начала реального создания

поселения. Иногда люди уходят из-за того, что кому-то кажется неподходящим

сам по себе выбранный участок или же не подходит его местоположение. Так,

одна из наиболее энергичных участниц первоначальной инициативной группы

Дансинг Рэббит страстно желала создать экопоселение именно в Калифорнии.

Попытавшись, тем не менее, переехать и привыкнуть к жизни на Среднем Западе,

она пришла к ощущению, что жизнь в подобных местах для неё невыносима – все

эти плоские равнины, ровный горизонт, редкие деревья, и соседи – пусть,

внешне и приятные люди, но думающие, в основном, лишь о своих фермерских

делах. Она несколько раз моталась туда-сюда, и постепенно поняла, что Дансинг

Рэббит, похоже, действительно её коллектив, однако их новый дом не сможет

стать её домом. В конце концов, она решила, что, даже если она и не переедет

в Миссури насовсем, у нее всегда будет здесь вторая родина, и, как и

множество других сторонников проекта Дансинг Рэббит, она нашла другие пути

принять своё участие в развитии общины. Другая основательница с той же

проблемой несколько лет провела путешествуя туда и обратно, разрываясь между

Калифорнией и Миссури, в попытках примирить образ, ценности, цели общины и

дорогих для неё людей, с той местностью, которая никак её не привлекала. В

итоге узы дружбы и привязанности взяли своё, и теперь она в числе многих

других пионеров помогает строительству и созданию процветающей жизни на земле

поселения Дансинг Рэббит.

Стресс от необходимости сделать правильный выбор, менять жизнь и

изыскивать средства на приобретение дорогой недвижимости также может

спровоцировать внутренний конфликт и привести к уходу. Инициативная группа

общины Круг Сеятелей ( Sowing Circle) начиналась с двенадцати человек, но,

когда пришло время вкладывать деньги, она сократилась до семи. А как раз в

тот момент, когда они уже оформляли куплю-продажу участка, принадлежащего

ранее Фаралонесскому институту, в группе распались две семейные пары, и по

одному человеку из каждой также вышли из коллектива, после чего в последнюю

минуту еще одна семья, напротив, вступила. Мало того, что подобные

неожиданные повороты удручают и опустошают морально, они ещё могут приносить

изрядную нервотрёпку и в финансовом смысле - заставляя людей дёргаться из-за

денежной суммы, которую они должны вкладывать на первоначальный взнос.

Другая группа не один год регулярно встречалась, обсуждая создание

общины, в будущем получившей название Этхэвен ( Earthaven). После четырёх лет

поисков земли, когда некоторые члены группы начали настаивать на покупке

конкретного понравившегося им участка, а другие же, наоборот, не соглашались,

на поверхность всплыли длительное время подавлявшиеся личные конфликты и

различия в видении образа общины. Конфликт оказался настолько сильным, что

распалась вся группа. Поселение Этхэвен увидело свет только благодаря тому,

что четверо «горящих душ» из первоначальной группы привлекли нескольких новых

людей, заинтересованных в идее общины, создали вместе с ними новую смешанную

группу и все-таки купили землю.

Иногда люди покидают группу потому, что вопрос о вкладывании денег в

покупку земли делает перспективу жизни в общине уж слишком реальной Они

начинают понимать, что все-таки не могут себе этого позволить, или что, быть

может, не совсем подходящее время в их жизни для траты такой суммы денег, или

же они осознают, что не до конца готовы настолько радикально поменять свою

жизнь. Если подобное происходит в вашей группе, это совсем не означает, что

пришёл конец вашей мечте о поселении. Возможно, вам стоит купить землю

меньшей группой, а может быть, что прямо перед покупкой к вам присоединится

еще кто-то, кому тоже понравится эта земля. И совершенно точно, что новые

участники придут к вам после уже после приобретения земли - нет ничего более

вдохновляющего людей на подвиги, чем группа с ярким, красивым образом нового

поселения и чудесной землей для его воплощения.

В конце концов, они сузили круг поисков до окрестностей городка Блэк Маунтин, к юго-востоку от

Эшвилла. Как упоминалось ранее, одна из основателей, Валери Нейман, получила лицензии брокера и

агента по продаже недвижимости для того, чтобы лучше разбираться в стоимости местной земли и

процедурах финансирования недвижимости, а затем нашла соответствующую работу в Блэк Маунтин, - всё

это позволило группе сразу же узнавать о свежих предложениях на земельном рынке.

В 1993 году их внимание привлекает один земельный участок в горной местности, в 45 минутах

езды к юго-востоку от Эшвилла. Участок представлял из себя три сходящихся речных долины, с обилием

воды - двумя основными речками, множеством ручьёв поменьше и 16 источниками; где-то четверть земли

была пригодной для пахоты. Склоны и пойменные земли участка были покрыты довольно редкой порослью

молодых сосен, акаций, тополей, дуба, клёна, бука и болиголова. Единственные следы человеческой

деятельности - гравийная дорога да старенькая охотничья избушка. Владельцы полагали, что площадь

участка должна составить где-то 368 акров, хотя межевание они предварительно не проводили, и

уверенности в этом не было. Они запрашивали 1 200 долларов за акр, или 441 600 долларов за все 368 акров

- в рассрочку с 10-процентным первоначальным взносом.

Поначалу группа отвергла этот вариант, так как расчистка земли от леса для строительства

требовала существенно больше труда, чем освоение уже расчищенного участка, который они первоначально

представляли. Почва на участке тоже была небогатой, истощённой десятилетиями нерационального ведения

хозяйства начиная годов с 30-х. Группа продолжала поиски, однако несколько человек захотели вернуться и

ещё раз осмотреть местность. Похоже, участок запал им в душу.

«Эта земля привлекала по целому ряду причин», - вспоминает один из основателей Чак Марш.

Участок граничил с двумя уже существующими альтернативными поселениями Большой Круг ( Full Circle)

и Розовая Ветвь ( Rosy Branch), члены которых выразили свою поддержку проекту. Во-вторых, земля

располагалась на территории двух соседних округов: въезд на участок находился со стороны более

населённого округа с центром в Эшвилле, что означало хорошую телефонную связь, близость экстренных

служб и приличных школ, в то время как основная часть участка находилась на территории более «глухого»

сельского округа. "Это означало, что на нас будут распространяться менее строгие правила

землепользования и застройки, - поясняет Чак, - а также то, что земельный налог будет не столь высок, как

если бы мы находились всего каких-то 100 ярдов севернее. Наши затраты на строительство будут

значительно ниже, и у нас будет больше гибкости в реализации своих экологических целей".

Как это часто случается на данном этапе со многими инициативными группами, необходимость

принятия решения по поводу конкретного участка земли и срочного поиска значительных сумм для его

покупки, сразу же обострила ряд застарелых личных конфликтов и коренных различий в видении образа

общины. Одни хотели создать что-то вроде содружества друзей, живущих на земле, другие же мечтали

создать образцовое экологическое поселение с образовательно-просветительской миссией. Группа не смогла

разрешить эти разногласия и в течение следующего года распалась из-за внутренних конфликтов и

разочарований.

Валери нашла выход из этого тупика, в сентябре 1994-го подав заявку на покупку участка от своего

имени. Она предложила 100 тысяч в качестве первоначального платежа с условием, что имеет право

расторгнуть договор в том случае, если не сможет убедить остальных людей присоединиться к покупке.

Женщина пригласила тех членов группы, кто поддерживал идею именно экологического поселения, а также

новых, заинтересованных в создании общины людей к себе домой на экстренное «собрание учредителей»

Она раздала гостям бланки гарантийной расписки, объяснив, что каждый человек или семья, внёсшие 10

тысяч в счет первоначального взноса, получат на территории новой общины индивидуальный надел

приблизительно в четверть акра для строительства дома ( home site) либо для ведения хозяйственной

(предпринимательской) деятельности ( business site)72. Те, кто вложат деньги первыми, первыми же получат

право выбора своего участка, заявившиеся вторыми - выбирают участок вслед за первыми и так далее. В тот

день одиннадцать человек, четверо из которых входили в инициативную группу первого состава, а

остальные были новыми людьми, подписали и получили семь гарантийных расписок на предоставление им

участка под дом, и одну – на предоставление хозяйственного участка, каждая на сумму 10 тысяч долларов.

Двенадцатый человек вложил 20 тысяч – и за дом, и за хозяйственный участок, так что в итоге необходимые

100 тысяч они собрали.

Теперь, когда был решён вопрос земли и средств на первоначальный взнос, гонка выходила на

новый виток. Собранная новая группа из 12 основателей выбрала для будущей общины имя "Этхэвен"

72 Англ. business site – букв. «бизнес-участок». – прим. перев.

( Earthaven, «Земная Гавань») и начала встречаться каждую неделю. С сентября по декабрь 1994 группа

составила проекты внутренних соглашений, процедуры приема новых членов, а также учредительные

документы вновь созданного юридического лица, зарегистрированного как ассоциация домовладельцев

( Homeowner’s Association). Несмотря на то, что необходимая сумма первоначального взноса уже была

набрана, сбор средств продолжали. Они увеличили плату за индивидуальный надел до 11 тысяч долларов и

объявили, что в следующем году он будет стоить 12 тысяч. Так, через «сарафанное радио», они нашли

друзей и других заинтересованных людей, которые подали заявки на дополнительные наделы. Некоторые

из них сразу внесли всю сумму, другие - половину, обязуясь выплачивать остальную часть по 150 долларов

в месяц с надбавкой 10% годовых. К общине присоединялось все больше людей, и к 11 декабря группа,

состоящая из 21 человека, собрала 150 тысяч долларов.

Они решили отложить 22 тысячи на первоначальное обустройство, а 128 тысяч предложили

собственникам земли в качестве первоначального взноса за покупку, оговорив, что остальная сумма будет

выплачиваться в течение последующих семи лет по одному платежу в год под 8,75 процента годовых.

Собственники, в свою очередь, поставили условие, что земля будет передаваться группе постепенно, по

мере выплаты ежегодных платежей. Первый взнос гарантировал общине владение 80 акрами, но застраивать

на тот момент можно было лишь 40 из них.

Между тем, общее число акров пока оставалось невыясненным. Если для решения этого вопроса

Этхэвен согласилось бы за свой счет провести межевание (в т.ч. и после покупки), и площадь участка

оказалась бы меньше, продавцы были готовы соразмерно снизить цену, но не более чем за 40 акров (48

тысяч) от первоначально запрашиваемой, даже если межевание покажет большую разницу. Таким образом,

если основатели Этхэвен хотели получить эту землю, то они в любом случае должны были заплатить за 328

акров, даже если участок окажется меньше. (Результаты межевания потом уже показали, что он был на 49

акров меньше оговоренного, то есть 320 акров, и при цене 1 200 долларов за акр получалось, что они

переплатили всего за 9 акров (10 800 долларов), что можно было списать на издержки ведения дела).

Продавцы также выдвинули условие, что после совершения предоплаты Этхэвен не должно выплачивать

более чем по 100 тысяч в год, в противном случае оговаривалась десятипроцентная неустойка.

Это были непростые условия, но, по крайней мере, это был не банковский ипотечный кредит, а

частный договор с продавцом. Община Этхэвен подписала договор купли-продажи в декабре 1994, и

участок, или, по крайней мере, часть его, перешла к ним в собственность.

Таблица 4. Покупка земли в рассрочку общиной Этхэвен

Число акров согласно

Общая сумма

Предоплата и условия

Сумма фонда на

межеванию и

собранных средств

освоение земли и

окончательная цена

застройку

покупки

320 акров,

150 000 долл.

128 000 долл., выплата в

22 000 долл.

396 577 долл.

рассрочку в течение 7

лет под 8,75%. При

каждой годовой выплате

передается во владение

общины 40 акров земли.

САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ РЕФИНАНСИРОВАНИЕ С ПОМОЩЬЮ

«ЧУЛОЧНОГО БАНКА»

Основатели общины понимали, что следующий год им снова предстоит собирать средства - более

72 тысяч на выплаты по кредиту и процентам, поэтому они решили как можно скорее провести

рефинансирование. Как мы помним, Валери узнавала в Массачусетском обществе Э.Ф.Шумахера о

различных методах самофинансирования небольших организаций, она и предложила группе создать

внутриобщинный банк. Так они и сделали, назвав его Фондом земельных паёв ( EarthShares fund) и попросив

людей переводить на него деньги со своих сберегательных счетов и депозитов, а также поощряя тех

участников, кто держал капитал в ином виде, переводить его в денежные средства и инвестировать в общий

проект. Они предложили ставку по вкладам 8,5 %, что было чуть выше, чем в то время многие получали от

своих банков и депозитных счетов. Деньги вложившимся предполагалось возвращать в течение

последующих семи лет из членских взносов и арендной платы новоприбывших членов Этхэвен. В первый

(1995-й) год фонд денег не возвращал и выплачивал только проценты.

Юридически «чулочный банк» Этхэвен являлся соглашением между членами общины и созданной

ими же ассоциацией домовладельцев Этхэвен о предоставлении частного займа на семь лет. Это соглашение

позволяло им собрать достаточно средств, чтобы как можно скорее расплатиться с продавцами земли,

получить ее в своё полное распоряжение и начать застройку и обработку остальной части участка. К

декабрю 1995, когда подходил срок выплаты первого из семи вносов с процентами, восемнадцать членов

общины Этхэвен перевели деньги в Фонд земельных паёв на общую сумму 232 тысячи долларов. Как

юридический документ они использовали обычный вексель с подписью всех 18 инвесторов в качестве

заимодавцев, а ассоциация домовладельцев Этхэвен - в качестве заёмщика. На основании данного

соглашения эти 18 инвесторов получили право залога на земельный участок. Это означало, что никакие

будущие кредиторы не смогут потребовать реализации участка для оплаты каких бы то ни было долговых

обязательств, если только сами инвесторы Фонда земельных паёв, как первые по очереди залоговые

кредиторы, не согласятся на это, а они, разумеется, не согласятся. Это создавало определенную правовую

защищенность для общины.

Собранная в фонд сумма в 232 тысячи долларов была гораздо больше, чем требовалось выплатить

продавцам земли по основному долгу и процентам в 1995 году. Однако поскольку продавцы оговорили

неустойку за преждевременное погашение долга, общине пришлось растянуть выплату на четыре года.

К 1997 году четверо членов общины внесли в фонд ещё 61 тысячу долларов, и с помощью всех этих

вложений, а также поступлений за арендную плату от новых членов, община Этхэвен смогла на следующий

год окончательно расплатиться с продавцами-кредиторами. Благодаря проведённому межеванию площадь

участка была уточнена, и в итоге бывшим владельцам заплатили за землю 396 577 долларов, а вместе с

выплатой 28 423 долларов процентов общая сумма покупки составила 425 тысяч долларов. Из этой общей

суммы 128 тысяч поступило в виде взносов основателей в конце 1994 года, 24 тысячи - в виде

вступительных взносов новых членов и арендных платежей за предоставленные им участки, а 293 тысячи

собрал внутриобщинный банк – Фонд земельных паёв.

Создание Фонда земельных паёв было полезно для общины в трех отношениях. Во-первых, члены

общины самостоятельно финансировали свой проект. Если бы по каким-то причинам они не смогли внести

годовой платёж, опасность реализации недвижимости за долги им не грозила. Во-вторых, они снизили

годовой ссудный процент с 8,75 до 8,5, сэкономив тем самым несколько тысяч долларов. И, в-третьих,

быстро расплатившись с прежними собственниками, члены общины Этхэвен сразу вступали во владение

землей и могли свободно заниматься ее освоением и застройкой.

Впрочем, несмотря на то, что общинная земля теперь являлась юридически защищённой, сама

община от всех долгов пока не освободилась, ведь ассоциация домовладельцев Этхэвен по-прежнему была

должна инвесторам (вкладчикам) Фонда земельных паёв. С учетом выплаты всех процентов вкладчикам

фонда, Этхэвен в конечном счете может заплатить за все существенно больше, чем 425 000 за покупку

земли.

Таблица 5. График выплат при покупке земли в рассрочку общиной Этхэвен.

Год

Средства,

Общая

Общая

Платежи

Платежи по

Невыплаченный

(месяц)

собранные

сумма

сумма

по

процентам,

остаток долга

на

вкладов в

долга

Основному

выплачиваемые

предоплату

Фонд

продавцам

долгу

продавцам

в 1994 году

земельных

продавцам

паёв

1994

$150 000

--0--

$396 577

$128 000

--0--

$268 577

1995

--0--

$232 000

$268 577

$105 701

$22 299

$162 876

1996

--0--

--0--

$162 876

$99 671

$359

$63 305

1997

--0--

$61 000

$63 205

$50 202

$5 765

$13 003

(май)

1997

--0--

--0--

$13 003

$5 246

--0--

$7 757

(июнь)

1997

--0--

--0--

$7 757

$7 757

--0--

--0--

(июль)

Всего

$150 000

$293 000

---

$396 577

$28 423

$425 000

Как мы уже знаем на примере Лост Вэлли и Дансинг Рэббит, совсем нередки случаи, когда

некоторые из основателей располагают существенно большими средствами, чем остальные. Иногда только

это и позволяет группе приобрести землю.

КОГДА ЗЕМЛЮ ПОКУПАЕТ ОДИН ЧЕЛОВЕК

В начале 1998-го активист движения за социальную справедливость Хэнк Обермейер начал поиски

подходящего участка в Окленде (шт. Калифорния), чтобы создать альтернативное сообщество,

ориентированное на социальную-политическую деятельность и занятия искусствами, с ограниченными

долями участников в общем имуществе. Хэнк хотел найти участок, по крайней мере, с двумя домами на

несколько квартир в зелёном районежелательно северной части Окленда, недалеко от линий маршрутов

общественного транспорта.

В ноябре того же года он и ещё несколько его друзей нашли три двухэтажных дома с восемью

квартирами в общей сложности на сдвоенном участке в северном районе Окленда, что вполне отвечало их

запросам. Запрашиваемая цена была 505 тысяч долларов и по тем временам считалась недорогой для

области залива Сан-Франциско.

Хэнк предложил за участок 485 тысяч долларов, и его предложение было принято с условием, что

он произведёт оплату в течение 30 дней. Чтобы собрать требуемые 485 тысяч и ещё 100 тысяч на

приблизительные затраты по восстановлению и ремонту имущества, Хэнку пришлось свернуть многие

другие свои инвестиционные проекты. Однако 30 дней на завершение формальностей всё равно не хватило,

и тогда он взял несколько краткосрочных частных займов, которые выплатил в течение последующих

восьми месяцев.

После этого Хэнк и первые энтузиасты, готовые переехать в молодую общину, названную Марипоза

Гроув ( Mariposa Grove), начали проект по реконструкции помещений, который в конце концов растянулся у

них на три года. Они отремонтировали просевший фундамент, заменили поражённые сухой гнилью и

термитами доски и балки в одном доме, поменяли почти всю электропроводку и канализацию другого дома.

Они снесли внутренние перегородки и сделали перепланировку помещений, создав в итоге шесть двух- и

трёхкомнатных квартир и одну большую квартиру для общего пользования, в которой расположились

кухня, столовая, просторная жилая комната и гостиная. Планировались также дополнительные общие

помещения под офис, прачечную и, возможно, для художественной и музыкальной студий. Они срыли

бетонное покрытие на автопарковочном участке и посадили на нём плодовые деревья и огород.

Дома находились на территории расово-смешанного квартала, в нём жили и белые, и

афроамериканцы, поэтому с самого начала Хэнк хотел, чтобы Марипоза Гроув была социально и этнически

разнообразной общиной, чтобы она могла предоставить доступное жильё представителям разных рас и

социальных слоёв. Как только перепланировка в помещениях была завершена, он сдал внаём первую

квартиру одному из своих друзей, а затем они вдвоем выбрали третьего соседа-квартиросъёмщика, после

чего трое выбрали четвёртого и так далее, пока в их общине не набралось восемь человек (всего они

готовились принять 12-13 человек). Они действительно отличались разнообразием состава - в группе были

студенты престижных университетов, и наоборот, люди, никогда не ходившие в колледж, были и те, кто

вышел из городских рабочих слоёв. Большинство были белыми, один - афроамериканец.

Поначалу, когда проект насчитывал лишь несколько временных участников, всё было, скорее,

похоже на театр одного актёра. Однако Хэнк не принимал каких-либо важных решений и не строил никаких

крупных строительных планов, пока не смог привлечь к проекту других надёжных участников. И хотя они

все вместе вырабатывали согласованные решения по поводу долгосрочных перспектив, эти решения

выполнял сам Хэнк - просто потому, что он лучше всех знал как, и ещё потому, что он нёс за всё

финансовую и юридическую ответственность. Со временем этот груз ответственности все больше возрастал,

и однажды Хэнк почувствовал, что сил на то, чтобы делать работу одному, ему уже не хватает. Он

признался в этом группе и предложил разделить с ним обязанности, и участники выразили свою готовность

помочь. С этого момента руководство проектом перешло от одного человека ко всей группе, каждый стал

участником одной или нескольких рабочих подгрупп - финансовой, строительной, управляющей, по

привлечению новых членов и так далее – так что власть и ответственность в новой общине более

равномерно распределилась между ее участниками. "Подобные кризисы довольно часто происходят в

молодых общинах, - говорит Хэнк, - и тогда лидерство переходит от основателя (или основателей) к

каждому, кто вовлечен в проект".

На момент написания этой книги Марипоза Гроув находится в процессе изучения юридических и

финансовых требований, необходимых для регистрации жилищного кооператива с ограниченными долями в

общем имуществе ( limited equity housing co-op) согласно законам штата Калифорния. Если они выберут

именно эту организационно-правовую форму, Хэнк продаст участок вновь созданному кооперативу

приблизительно за 750 тысяч долларов (485 тысяч покупной цены плюс 250 тысяч на издержки по ремонту

и реконструкции, плюс индексация 6% годовых . Теоретически Хэнк мог бы и удвоить цену в силу того, что

рыночные цены на недвижимость за прошедшие годы выросли больше, чем в 2 раза, однако тогда это уже

не было бы доступным жильем, как хотелось основателям общины. К тому времени, как группа выкупит

дома, назначенные 6 процентов годовых в какой-то мере компенсируют Хэнку его усилия и финансовый

риск, но при этом дома по-прежнему остаются доступными.

В жилищных кооперативах с ограниченными долями в общем имуществе ( limited equity housing co-

ops) каждый член имеет долю в общем капитале, является членом совета директоров и имеет право

проживать на территории кооператива на основе договора жилищного найма с кооперативом. Если

Марипоза Гроув выберет эту форму совместного владения недвижимостью, то каждый пайщик (вкладчик),

включая самого Хэнка, должен будет выплачивать вступительный взнос и ежемесячную арендную плату

кооперативу, который, в свою очередь, будет выплачивать ипотечный кредит банку (или другому

заимодавцу) и нести другие затраты по эксплуатации общего имущества.

В первой главе мы рассматривали, как основатели Лост Вэлли приобрели для своей общины

полностью освоенный участок с уже готовыми постройками. Сейчас мы увидим, как подобные вопросы

решала община Круг Сеятелей ( Sowing Circle).

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

УВЕРЕННОСТЬ, НАСТОЙЧИВОСТЬ, ВЕДЕНИЕ ПЕРЕГОВОРОВ

В середине 1980-х, в районе залива Сан-Франциско, компания из 25 человек - художников и

активистов движений за экологию и социальное равноправие, регулярно собиралась в красивых уголках на

природе на празднование Нового Года и Дня летнего солнцестояния. Многие из них ранее жили вместе в

различных городских «квартирных общинах», и этот опыт настолько им понравился, что где-то в конце

1980-х - начале 90-х с десяток из них начали потихоньку присматривать землю в районе залива Сан-

Франциско для создания альтернативного сообщества и центра поддержки социальных движений, экологии

и искусств.

К 1991 около 12 человек из упомянутой компании уже всерьез задумались о создании общины,

которая в будущем стала известна как Круг Сеятелей ( Sowing Circle) и Оксидентальский Центр Экологии и

Искусств ( Occidental Arts and Ecology Center). Они раздобыли карты и генеральные планы округов в

интересующей их местности поблизости от Сан-Франциско и начали поиски земли.

Как и в случае с основателями Дансинг Рэббит, карты и данные окружного налогового учёта

использовались для того, чтобы связаться с владельцами подходящей недвижимости, даже если эту

недвижимость пока ещё не выставили на продажу. В итоге поиск сосредоточился в двух округах, в которых

всем местным агентам по продаже недвижимости были разосланы письма с запросом. Из всей массы

ответивших группа выбрала пару работающих в этих округах агентов и с их помощью стала осматривать

участки.

ОБРАЗЕЦ ПИСЬМА, РАЗОСЛАННОГО ОБЩИНОЙ КРУГ СЕЯТЕЛЕЙ ( SOWING CIRCLE )

АГЕНТАМ ПО ТОРГОВЛЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Уважаемый риэлтор!

Вас приветствует группа граждан, занимающихся поиском застроенной или

незастроенной земли в сельской или пригородной местности округа Сонома или

южной части округа Мендосино. Нам необходим участок, размер и юридический

статус которого позволяет строительство множественных жилых и хозяйственных

построек. В идеале мы хотели бы приобрести земельный участок, подходящий для

строительства небольшого центра отдыха ( retreat center).

Участок должен отвечать следующим требованиям:

•

иметь площадь от 20 до 300 акров;

•

юридически должен позволять строительство не менее четырёх жилых

зданий плюс хозяйственные постройки;

•

находиться на расстоянии от одного до трёх часов езды от Сан-

Франциско;

•

стоить не более 500 000 долларов (мы согласны на большую сумму,

если участок уже оборудован под центр отдыха с готовыми жилыми постройками).

Идеально подходит:

•

территория бывшего летнего лагеря, религиозной общины, сельской

школы, центра отдыха с правом многоцелевого использования и постройки

множественных жилых помещений;

•

большой участок незастроенной земли или несколько смежных

участков. предназначенных для строительства нескольких жилых построек (т.е.

прошедшие необходимое межевание и переоформление);

•

уже застроенный земельный участок с несколькими старыми, и даже

обветшавшими зданиями, нуждающимися в восстановительном ремонте.

Дополнительно приветствуются:

•

непересыхающая река, ручей и/или пруд;

•

смешанный ландшафт, включающий участки леса, открытые

пространства, вершины холмов, долину или каньон;

•

не менее двух акров пахотной земли;

•

уединенное расположение, удалённость от шумных мест.

В 1993 году единомышленники узнают об одном подходящем под их требования участке в 80

акров, выставленном на продажу поблизости от городка Оксидентал, округ Сонома. Место ранее

принадлежало Фараллонесскому институту, здесь находился исследовательский центр, в котором проживал

персонал и проводились обучающие занятия по использованию пассивной солнечной энергии, экологически

безвредных технологий и органическому земледелию. Когда институт в 1990 году свернули, его имущество

приобрёл частный экологический фонд, который использовал органические сады под проект по сохранению

и воспроизводству семенного фонда негибридных сортов овощей, цветов и фруктов.

Приехав в Оксидентал на осмотр участка, группа обнаружила великолепный холмистый ландшафт,

луга, просторные горизонты, посадки дубовых и секвойных рощ, бассейн, а на северном и южном склоне

небольшого холма – два роскошнейших плодородных сада. У вершины холма были расположены 16

построек из секвойи, включая кухню/столовую, офисный комплекс, мастерскую, учебные классы, пять

небольших домиков со сводчатой крышей и пассивным солнечным отоплением и ещё полдюжины гостевых

домиков. Участок имел разрешение на постоянное проживание 26 человек, а на время проведения

семинаров (до 60 дней в году) допускалось проживание до 50 человек.

Для организации, владевшей участком, было важно не столько продать участок подороже, сколько

найти покупателя с похожими взглядами и ценностями. Формально за имущество запрашивали более

миллиона с пятилетней рассрочкой платежа. Но тем, кто был готов продолжить начатую работу по

сохранению семян негибридных сортов, организаторы фонда готовы были предоставить скидку в 200 тысяч.

Это было мечтой основателей молодой общины. Без сомнений, это был идеальный для них участок,

а сами они, как им казалось, были бы идеальными преемниками его прежних хозяев. И несмотря на то, что

на участке висела бирка "миллион долларов", в то время как ни у одного из общинников в карманах особо

не шелестело, их вдохновение после этой находки только усилилось.

Таблица 6.Покупка земли и финансирование застройки общиной Круг Сеятелей

Количество участников и

Общая сумма

Сумма первого

Покупочная цена

Сумма в фонд

сумма их вкладов

собранных

взноса и условия

$850 000

освоения и

средств

рассрочки

Сумма по первой

застройки

ипотеке при

участка

покупке в

рассрочку

План №1: 10 человек,

$200 000

$50 000 взнос и

Залог участка

$150 000

каждый вносит по $20 000

6,7%, первые пять

первой очереди в

лет выплачиваются

пользу продавца на

только проценты

сумму

$800 000

План №2: 7 человек, вместе

$100 000

$50 000 взнос и

Залог участка

$50 000

собирают $100 000

6,7%, первые пять

первой очереди в

лет выплачиваются

пользу продавца на

только проценты

сумму

$800 000

«План последней минуты»

$205 000

$150 000 взнос и

Залог участка

$55 000

№3:

6,7%, первые пять

первой очереди в

- 7 человек вносят по $20

лет выплачиваются

пользу продавца на

000 каждый

только проценты

сумму $700 000

- Заем на сумму

$40 000 под 5% в качестве

ипотеки второй очереди,

первые пять лет

выплачиваются только

проценты

- Заем на сумму $25 000 на

тех же условиях в качестве

ипотеки третьей очереди

Распределив работу по трём главным направлениям, группа начинает встречаться по 15 часов в

неделю. Первым направлением была организация жизни в будущем поселении: нужно было решить, кто чем

занимается, кто где живёт, и так далее. Второе направление - связи с общественностью, и здесь нужно было

принять меры в отношении потенциальной настороженности местных жителей по отношению к любым

возможным покупателям бывшего имущества Фаралонесского института. Жителям округа, конечно же,

захочется узнать, что за люди намереваются купить этот, в своем роде, уникальный участок и что они далее

намерены с ним делать. Поэтому представителям группы предстояло встречаться с соседями и местными

жителями, в личном контакте и через местные СМИ разъяснять, что община намерена продолжить работу

по сохранению фонда семян, и что она также собирается запустить другие похожие проекты, - к примеру,

проведение курсов и семинаров по органическому земледелию, пермакультуре, другим областям, связанным

с экологией и устойчивым развитием. Третье основное направление касалась проработки юридических и

финансовых сторон приобретения участка.

Стало понятно, что именно третье направление потребует больше всего времени и усилий. Поэтому

Дэйв Хенсон, один из членов группы, обладавший богатым опытом в сборе средств для общественных

организаций и получивший юридическое образование (хотя он и не работал юристом), оставил свою

должность в экологической организации и на восемь месяцев всё свое время полностью посвятил работе над

проектом общины. Группа впоследствии отблагодарила его, выделив ему лучший домик на участке. (Если

бы на покупку земли потребовалось времени больше, чем восемь месяцев, группа была готова принять

решение о выплате Дэйву зарплаты из объединённых средств).

Приобретая участок, первым делом нужно было узнать, действительно ли он настолько идеален, как

им казалось. И поэтому Дэйв углубился в выяснение всех вопросов, обычно возникающих при проверке

пригодности недвижимости: достаточно ли имеющихся на участке запасов воды и емкости септической

системы для предполагаемой максимальной нагрузки; выдержит ли почва дополнительные септические

системы; опасно ли расположение участка с точки зрения распространения пожаров и наводнений; как

перспективное развитие местности в целом может отразиться на их собственных планах использования

участка; каков объём восстановительных и ремонтных работ потребуется зданиям.

Ответы на большинство из этих вопросов удовлетворили группу, но, тем не менее, было

обнаружено, что почти всем крышам необходим ремонт, а большая часть канализационной системы и

некоторые фундаменты нуждаются в замене. Группа подсчитала, что на ремонт, расширение домиков и

постройку новых гостевых помещений им потребуется около 150 тысяч долларов. Учитывая весь объём

работ, который требовала недвижимость, они решили предложить за нее 850 тысяч - ровно на 150 тысяч

меньше указанной продавцами цены, которая превышала миллион долларов даже после вычета скидки в 200

тысяч продолжателям проекта по созданию банка семян.

ЕСЛИ ПОНАЧАЛУ ПРЕСЛЕДУЮТ НЕУДАЧИ…

На протяжении многих месяцев на собрания с обсуждением планов по приобретению земли для

общины регулярно приходило человек двенадцать, однако когда подошло время твёрдо определиться,

оставаться в общине или нет, оказалось, что только семеро членов группы готовы на покупку.

Они пытались найти ещё троих соучредителей, рассчитывая, что если десять членов группы соберут

по 20 тысяч, наберётся сумма в 200 тысяч долларов. Из неё 50 тысяч уйдёт на первый взнос (остальные 800

тысяч в рассрочку), а 150 тысяч останутся в фонд развития общины на освоение и застройку. Однако

требуемых троих человек, готовых вложить по 20 тысяч, они не нашли.

Тогда было решено, что семь человек соберут 100 тысяч, заплатят 50 тысяч предоплаты, попросят

об оплате в рассрочку остальной суммы, а на застройку используют оставшиеся 50 тысяч - это просто

означало бы, что планируемые ремонтные работы затянутся на более длительное время. Этот вариант они и

предложили продавцу в мае 1994 года.

Они подробно описали, как деятельность будущего Оксидентальского Центра Экологии и Искусств

будет соотноситься с тем видением будущего участка, которое в него вложили основатели Фаралонесского

института, и указали, что готовы продолжать проект по сохранению негибридный сортов семян.

Прилагавшийся бизнес-план схематично отражал их планы по сбору средств на платежи при покупке в

рассрочку. Они предложили покупку на выгодных им самим условиях – с кредитной ставкой 6,7 процентов

годовых (в то время как банки предлагали 8 процентов) и довольно низкие (только проценты) платежи в

течение первых пяти лет - в обмен на заключение договора с продавцами о том, что группа берётся

проделать полностью весь ремонт и работы по улучшению состояния зданий и инфраструктуры, тем самым

увеличив ценность имущества, в течение первого года владения им. На всякий случай они подкрепили своё

предложение описанием конкретных ремонтных работ для каждого здания, графиком их проведения и ещё

одним бизнес-планом, отражающим пути изыскания и распределение средств на эти цели.

«Это момент, который весьма важно иметь в виду молодым общинным, - советует Дэйв. - Многие

продавцы неохотно смотрят в сторону групп, предлагающих малый первоначальный платеж, но при этом

обещающих, что смогут в будущем найти деньги на все последующие платежи и кредиты. Такие группы

могут не рассчитать свои силы и оказаться потом настолько финансово повязанными, что будут не в

состоянии выполнить обязательства перед продавцом, и последнему придётся забирать землю обратно. Если

при этом за имуществом должным образом не следили, владелец может получить его назад в таком виде,

что оно будет иметь меньшую стоимость, чем на момент продажи, ибо здания постепенно ветшают и

разваливаются. Однако если потенциальный покупатель продемонстрирует, что он будет следить за

имуществом и даже сумеет его облагородить, если он сможет документально подтвердить наличие средств

на это, а также опишет способы проведения ремонтных работ, владелец не только обрадуется такому

покупателю, но даже согласится снизить размер первоначального взноса, процентов или ежемесячного

платежа. Если же вдруг такая группа окажется неплатежеспособной, - продолжает Дэйв, - и

первоначальный владелец имущества получит его обратно, эта недвижимость будет стоить значительно

больше, чем на момент продажи, сверх обычного роста рыночных цен на землю»

Фонд принял предложенные условия. Поскольку к тому моменту они были чересчур измотаны

решением финансовых вопросов чтобы заниматься оформлением более сложной юридической структуры

для покупки земли, участники группы создали простое товарищество, назвав его «Круг Сеятелей» ( Sowing

Circle)

Позже они узнали, что фонд получил более двух сотен других предложений о покупке участка, и в

некоторых предлагались гораздо большие суммы. Тем не менее, было выбрано именно их предложение, как

они сами предполагали, потому, что их видение и цели в отношении использования земли наиболее

соответствовали целям самих основателей фонда, а также потому, что они предоставили наиболее чёткую

финансовую модель, как они будут рассчитываться за покупку и на что пойдут собранные ими средства.

Хорошая репутация Дэйва и некоторых других членов группы как активистов движения в защиту

окружающей среды также сделала своё дело.

Однако в последний момент случилось несколько серьёзных неприятностей. На почве всех этих

событий в группе распались две семейные пары, и в результате двое членов ушли, оставив лишь пятерых

собирать деньги на все-про-все. К счастью, за несколько недель до подписания договора к ним

присоединяется ещё одна пара, и членов группы снова становится семеро.

Но это ещё было не самое худшее. До подписания договора о покупке имущества оставалось

несколько дней, все члены общины уже оставили свою работу и оповестили своих квартировладельцев о

том, что съезжают, и в тот самый момент, когда они уже расслабились, отмечая свой удачный старт в

сельском домике одного из друзей, раздался телефонный звонок.

"Сделка отменяется", - заявил директор фонда, - "если вы не уплатите первоначальный взнос в

размере 150 тысяч. Мы не можем согласиться на 50 тысяч и у нас нет возможности дать вам дополнительное

время, чтобы собрать деньги. Нам нужна эта сумма при подписании договора, то есть ровно через пять

дней". Группа была ошарашена. Позже они узнали, что нью-йоркские адвокаты фонда пришли в ужас,

обнаружив, что имущество в миллион долларов уходит за какие-то 50 тысяч живых денег, они и надавили на

директора фонда, чтобы он любой ценой остановил продажу. Группа же поняла так, что продавец передумал

и, чтобы избежать продажи, выдвинул заведомо невыполнимое условие.

Сидя на чемоданах, уже без работы и почти сдав ключи от квартир, друзья решили, что им ничего

не остаётся делать, как попытаться найти дополнительные сто тысяч. Они распечатали большие складные

проспекты с цветными фотографиями участка и описанием своих целей и условий договора. Несколько

членов группы полетели домой к родителям, чтобы при помощи проспектов наглядно рассказать о своих

намерениях и убедить родителей одолжить им необходимые 20 тысяч. Тем временем, Дэйв и некоторые

другие участники проекта обратились к близким друзьям и родственникам чтобы занять нужную сумму. За

несколько дней на руках у каждого было по 20 тысяч, и всего 140 тысяч на семерых. Кроме того, удалось

договориться о двух дружеских займах с залогом второй очереди на 40 тысяч и третьей очереди – на 25

тысяч - оба под 5 процентов годовых с условием выплаты одних лишь процентов в течение первых пяти лет.

Эти 65 000 долларов займов вместе с собранными 140 тысячами взносов давали 150 000 долларов

авансового платежа и 55 000 долларов на ремонт, реконструкцию и строительство зданий. Когда одна

участница проекта не смогла принести обещанные 20 тысяч долларов, группа одолжила ей 5 тысяч из фонда

развития. Через пять дней после звонка директора фонда основатели готовы были предоставить ему

гарантированный банковский чек на 150 тысяч долларов. Имущество бывшего Фаралонесского института

перешло в их руки.

В течение первых восьми месяцев после переезда в августе 1994-го шестеро друзей работали днями

и ночами чтобы отремонтировать все крыши, обновить коммуникации, восстановить домики, построить две

спальные юрты и новую душевую с баней. Седьмой человек незадолго до этого нашёл местную работу и во

время периода ремонтных работ обеспечивал всех средствами на еду и остальные нужды. К марту 1995 года

всё было готово для открытия Оксидентальского Центра Экологии и Искусств (Поначалу работа центра

велась от имени некоммерческого фонда Тайдс ( Tides non-profit foundation), а через два года группа

планировала создать собственную некоммерческую корпорацию по статье 501(c)3.). Было разработано

несколько учебных программ, проведена рекламная акция, и уже летом 1995 Центр провел первый семинар.

Как мы увидим дальше, и трудности, и преимущества при покупке застроенного участка совсем

иные, чем при освоении с нуля чистого поля. Обычно от основателей общин, подобных Кругу Сеятелей и

Лост Вэлли, требуется гораздо больше ухищрений, чтобы обнаружить подходящий под их цели участок и

оплатить его, по сравнению с покупающими незастроенную землю, но зато всего лишь после восьми

месяцев напряжённого труда и та, и другая общины располагали удобным жильём для своих членов и могли

уже приглашать гостей на первые семинары по устойчивому развитию. Конечно, спартанские условия не

помешали Дансинг Рэббиту и Этхэвен тоже разрабатывать программы практического обучения и предлагать

свои семинары сразу после приобретения земли, однако пройдёт ещё много времени, пока у них появятся

удобства, такие как в Лост Вэлли и Круге Сеятелей.

Опыт последних двух общин также демонстрирует то, с чем сталкиваются группы, ищущие

варианты с уже готовой недвижимостью. Инициативные группы обеих общин нашли землю, которая ранее

использовалась почти в таких же некоммерческих целях, что и у них. Как на одном, так и на другом участке

два-три года никто не жил, и в обоих случаях, особенно у Лост Вэлли, имущество требовало серьёзного

ремонта. Обе группы приобрели землю, предложив цену гораздо меньшую той, которую установил

продавец. Получить согласие общине Круг Сеятелей помог тот факт, что их намерения по использованию

участка совпадали с желаниями бывших владельцев, а предоставленная ими документация о сборе средств

на финансирование была очень подробной. Общине Лост Вэлли неоценимо помогла возможность одного из

основателей предоставить два займа по сто тысяч на покупку и освоение участка.

В Главе 10 мы пошагово рассмотрим процесс поиска и нахождения подходящего участка для

формирующейся общины.

ГЛАВА 10.

ВЫБОР ЗЕМЛИ: КАК НАЙТИ ИМЕННО ТО, ЧТО

ВАМ НУЖНО.

В предыдущей главе мы видели, что разные общины покупали разную землю – чистое поле, землю

с несколькими готовыми постройками и какой-то инфраструктурой, полностью готовую недвижимость «под

ключ». Каждая из описанных групп нашла для себя место, где было все то, чего она искала, за исключением

разве что Этхэвен ( Earthaven), где вторичная группа не выбрала частично застроенную землю, как

предполагали первоначальные основатели. Из опыта этих и других групп мы можем узнать очень много о

том, что нужно делать для того, чтобы найти именно «свою землю» - реалистичное определение критериев

желанного места, процесс самого поиска, важность заблаговременного широкого исследования рынка

недвижимости.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРИТЕРИЕВ ВАШЕГО МЕСТА.

Одно из важнейших условий для получения желаемого – это заранее получить ясное, реалистичное

представление о том, где и какую землю вы ищете, и о возможных препятствиях и ограничениях, которые

могут возникнуть. Вот пять ключевых вопросов, на которые вам следует ответить:

1. В каком регионе или городе (для городских общин) хотела бы жить ваша группа? Почему?

2. Сколько земли вам необходимо?

3. Нужна ли вам чистая земля или земля с постройками и инфраструктурой?

4. Сколько вы предполагаете заплатить за эту землю? Сколько вы предполагаете потратить на ее

освоение и строительство?

5. Сколько средств есть у вас в наличии? Как вы намереваетесь изыскивать средства на покупку

земли и ее освоение?

СКОЛЬКО ЗЕМЛИ ВАМ НУЖНО?

Количество необходимой вам земли будет зависеть от целей вашей общины, от предполагаемого

общего числа членов, от плотности населения, допускаемой местными нормами зонирования, а также, если

речь идет о Западе США, от количества доступной воды.

Конечно же, все может измениться, стоит вам начать поиск. Размеры участков, которые вы найдете,

и цены на них, вполне вероятно, заставят вас пересмотреть ваши первоначальные планы. Так, основатели

Круга Сеятелей ( Sowing Circle) поначалу предполагали потратить не более 500 тысяч долларов, но

фактически заплатили почти вдвое больше, потому что нашли полностью готовую недвижимость со всеми

нужными постройками. Более крупный или, напротив, меньший размер найденного земельного участка

может побудить вас пересмотреть планируемое число жителей и индивидуальных наделов. Многие

домовладельческие общины, к примеру, увеличивали число планируемых индивидуальных участков на 10 и

более, потому что оказывалось, что они недооценивали стоимость земли (или стоимость ее освоения и

строительства). Поэтому им пришлось, чтобы сохранить цены на участки на доступном уровне,

распределять свои расходы на большее число семей.

РАСПОЛОЖЕНИЕ, РАСПОЛОЖЕНИЕ, РАСПОЛОЖЕНИЕ!

Расположение вашей земли – это во многих отношениях ключевой фактор, от

которого зависит очень многое. К примеру, допускают ли нормы местного

зонирования планируемые вами виды деятельности (животноводство, коммерческое

сельское хозяйство, легкое производство, массовые мероприятия) или планируемую

плотность населения (индивидуальные участки, односемейные дома, многосемейные

дома)? Если нет, то во что вам обойдется получение соответствующих разрешений?

Если вы не собираетесь переносить на территорию поселения ваш уже

действующий бизнес или работать дистанционно, то насколько легко вам будет

найти заработок в данной местности? Каков в этом районе уровень цен и

заработной платы? Сколько времени может занимать поездка до места работы и

каковы будут транспортные расходы? Соответствует такой режим работы ценностям

вашей общины?

Оцените вашу потребность в близости городов и социальной инфраструктуры.

Далеко ли до ближайшего аэропорта или до больницы? Если у вас есть

общепоселенческое или частное предприятие, то каков местный рынок для сбыта

ваших товаров и услуг? Каковы возможности транспортировки грузов, где

расположена и как работает почта? Если кто-то из вас намеревается работать

удаленно, то как обстоят дела с местными телефонными линиями и возможностями

беспроводной связи? Как насчет доступа на сельскохозяйственные рынки и

ярмарки, CSA фермы73, продовольственные кооперативы или магазины диетических

товаров? Насколько далеко находится школа, высшие учебные заведения,

возможности дополнительного образования? Каковы возможности культурного

отдыха, есть ли поблизости театры, библиотеки, музыкальные учреждения?

ЧИСТАЯ ЗЕМЛЯ: НИЖЕ НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА, ГОДЫ ТРУДА.

Дансинг Рэббит и Этхэвен купили практически чистую землю, хотя и там, и тут была подъездная

дорога и одна-две нежилых хозпостройки. Оба поселения получили один и тот же набор преимуществ и

недостатков.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЧИСТОЙ ЗЕМЛИ:

•

Насколько это позволяют нормы местного зонирования и строительные нормы, имея

чистую землю, вы можете распланировать вашу территорию с учетом ваших ценностей или

в соответствии с принципами экологической устойчивости. К примеру, как Дансинг Рэббит

и Этхэвен, вы можете сгруппировать ваши постройки так, чтобы создать уют и

стимулировать общение между жителями; использовать пермакультурный дизайн для того,

чтобы усилить полезный эффект от естественных ниш и убежищ, энергии, воды,

плодородной почвы; построить энергоэффективные дома с пассивным солнечным

обогревом. Когда вы начинаете на чистом участке, вам не придется иметь дело с

последствиями неумелого дизайна или некачественного строительства.

•

Формируя свое пространство, вы вложите в вашу землю свои индивидуальные чувства и

энергии, сможете выразить ваш эстетический вкус – вместо того, чтобы жить в уже

сложившейся атмосфере, которая может оказаться для вас в чем-то чуждой.

73 CSA (читается: «Си-Эс-Эй») – аббревиатура от Community Supported Agriculture – букв. «Сельское

хозяйство, поддерживаемое общиной». Представляет собой систему, объединяющую фермеров и

потребителей посредством покупки потребителем доли в активах фермы, которая дает ему право на

соответствующую долю в урожае. Потребители вносят оговоренные взносы каждый год перед началом

посевных работ, покрывая издержки предстоящего сезона, а потом, по мере созревания культур, получают

свою долю урожая. Большинство SCA-ферм обеспечивают в течение летнее-осеннего сезона еженедельную

доставку собранных плодов потребителям. В некоторых потребители лично участвуют в сборе урожая. (См.

http://www.yourguidetogreen.com/learn/articles/community_supported_agriculture). – прим. перев.

•

Вы платите меньше при покупке. Если ваша группа на начальный момент имеет не

слишком много средств, но не ограничена во времени с тем, чтобы создавать необходимую

инфраструктуру по мере того, как вы сможете себе это позволить, покупка чистой земли

была бы идеальным вариантом. И хотя для того, чтобы превратить купленный участок в

место, где вы все сможете жить, вам потребуется потратить гораздо больше, чем вы

заплатите за саму землю, но зато уже сейчас вы можете начать действовать (и уже сейчас

есть что показывать потенциальным новым членам).

НЕДОСТАТКИ ЧИСТОЙ ЗЕМЛИ:

•

Процесс освоения и строительства инфраструктуры – дороги, электрические линии или

автономные источники энергии, колодцы или водопровод, канализация и система отвода

сточных вод, строительство домов и общественных зданий – все это потребует гораздо

больших расходов (в два раза? в три раза?), чем если бы вы купили освоенный участок со

всеми теми же самыми вещами в готовом виде, потому что изготовление нового всегда

стоит дороже, чем то, что было построено даже всего лишь несколько лет назад.

•

Освоение земли и строительство, как правило, означает полную занятость на месяцы и годы

для многих людей, будь то нанятые профессиональные строители или члены общины. Если

вы планируете делать основную работу самостоятельно, то может ли часть людей в вашей

группе позволить себе взять отпуска или уволиться с работы на шесть месяцев, на год? Есть

ли в вашем фонде развития средства для оплаты труда ваших людей?

•

Освоение чистого поля может занять намного дольше времени (в три раза?), чем вы

первоначально планировали. Не исключено, что целый год или даже несколько лет вам

придется ждать возможности элементарно поселиться на вашей земле. Если в вашей

общине планируется образовательный центр или другая общественно-полезная

деятельность, вам может потребоваться несколько лет для того, чтобы действительно

суметь взяться за это дело.

Так, основатели Этхэвен купили землю в декабре 1994 года. К концу следующего года они

расчистили от леса небольшую площадку и поставили навес для проведения встреч, собраний и семинаров,

а также три небольшие хижины для волонтеров – все это без электричества и водопровода. К концу второго

года (1996) они расчистили еще некоторую территорию, сделали вторую дорогу, построили общую

столовую с электроснабжением от солнечных батарей и водопроводом, сделали компостный туалет и еще

несколько домиков для волонтеров. К концу третьего года (1997) они сделали еще несколько дорог,

построили новые домики, увеличили мощности своей автономной электросети, однако к этому времени